# Le multifamilial touche le fond tandis que le marché de la revente se scinde en deux > Newsletter immobilière pour la semaine du 10 juillet 2026. Les gestionnaires d'appartements et un directeur financier de REIT coté convergent vers un plancher pour le multifamilial menant à une reprise des loyers en 2027-2028, tandis que le marché de la revente se scinde entre un boom du luxe dans la Bay Area et des prix en chute libre dans la Sunbelt, avec des taux hypothécaires toujours ancrés autour de 6,5 % à 6,75 %. ## The Housing Tape ### Semaine du 10 juillet 2026 : le multifamilial touche le fond tandis que le marché de la revente se scinde en deux --- Deux marchés du logement se sont invités dans les podcasts cette semaine, et ils ne pourraient pas être plus différents. Les appartements en location semblent enfin racler le fond, opérateur après opérateur pointant vers une reprise des loyers en 2027-2028. Pendant ce temps, le marché de l'achat immobilier s'est nettement scindé en deux : une frénésie alimentée par l'argent de l'IA au sommet dans la Bay Area, et des "prix en chute libre" apparaissant dans les lotissements de la Sunbelt. Les taux, de leur côté, ont à peine bougé, restant collés autour de 6,5-6,75 %. Voici ce qui comptait. ## En bref (lecture de 15 secondes) - **Les appartements approchent du fond.** Plusieurs opérateurs et un directeur financier de REIT coté racontent la même histoire : loyers plats, occupation entamée, incitations généreuses, mais la construction s'effondre, si bien que 2027 devient "équilibrée" et 2028 bascule vers une pénurie. - **Le marché de la revente est désormais deux marchés.** Les ventes de logements existants en juin ont glissé à un rythme annualisé de 4,09 millions, les prix ont atteint un record, et un boom du luxe dans la Bay Area tourne sur la richesse pré-IPO, alors même que les vendeurs de la Sunbelt baissent leurs prix de 100 000 à 150 000 dollars. - **Les taux sont ancrés par la Fed, pas par le pétrole.** Malgré un rapport sur l'emploi décevant et une flambée du pétrole, le taux à 30 ans reste à environ 6,5-6,75 %. La réunion de la Fed de juillet est le prochain véritable catalyseur. ## Ce qui est nouveau **Un REIT d'appartements coté a mis des chiffres précis sur l'histoire de la "nation locataire".** Sur [Nareit REIT Report, "Multifamily REIT UDR CFO on Adopting Monthly Dividends, Record Low Turnover"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOj0heaOy0aqUWqlOPmQc7lfSOC79PT0Gw4HXeFG8Ep23jDElqmM7moL4QNhA8VNkeCaSZQcGI8GiquMY4-2BN-2F-2BrmzOAcsB9G8-2B-2FHzDJfIN-2BUxA-3D-3Dr2gT_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB80BYTX8Rt5DMOsuV-2B29awQnoPlCBo-2FF1uYIk8fsoABsS-2FhI4rMXNPAj7mF4TfkpFjoXOUy1bSAu5-2BsMgUoCgReJgnhDMaSXGEsjcsMOqd7dk4QTAB4vmZPgYgjamZukCbA-3D-3D), le directeur financier d'UDR Dave Bragg (un opérateur, s'exprimant depuis REIT Week) a indiqué que le taux de rotation des locataires était tombé à environ 40 % par an, contre plus de 50 % il y a dix ans, et que seulement environ 5 % des locataires qui déménagent le font désormais pour acheter un logement, contre une moyenne historique de 10-15 % et un pic de plus de 20 % en 2004-2007. Sa formule sans détour : selon les calculs d'UDR, "l'argument en faveur des appartements par rapport à l'accession à la propriété individuelle est au niveau le plus bas de ce siècle." En clair, des taux hypothécaires élevés et des prix immobiliers élevés piègent les acheteurs potentiels dans la location, exactement le vent porteur que recherchent les bailleurs d'appartements. Bragg a également indiqué que le meilleur usage des liquidités d'UDR aujourd'hui est le rachat de ses propres actions, car les REIT d'appartements se négocient en dessous de la valeur de leurs immeubles : "vendre des actifs à 100 cents sur le dollar sur Main Street et racheter l'action à 0,80 dollar sur le dollar à Wall Street." **Des opérateurs ont ouvertement déclaré le fond atteint pour le multifamilial.** Sur [The Cashflow Project, "How AI and Data Are Shaping Multifamily Investing with Neal Bawa"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOgu8j-2BZ7kMODwAZlJuyJWzUYknXtsvrcw0gOz907mC-2F7rUeEnyxw8v4rMWofT-2FKQHza15IS0PMyFDtAzRxOXD-2F0ru-2FUAN7x4h3hCPVI-2Bk54yw-3D-3Ddziu_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB876eKWU0psqbwtX0pOQIW0cShqIzURjbAvvq5EUa0Hcumlqwt5H4ADCoB9tin7uMGJZKwymSrRAl6YWUZOocPoaVZ-2BKNmNgMSiCdRTM30K-2BSXqGvq-2FBG4SjQZeIa8v5j0w-3D-3D), l'opérateur Neal Bawa a détaillé précisément la douleur actuelle : l'occupation est tombée d'un niveau normal de 95-96 % à 93-94 %, la croissance des loyers a été d'environ 0 % sur les 12 derniers mois (contre 15 % en 2022), et les "incitations" à l'emménagement (mois gratuits que les bailleurs offrent pour attirer les locataires) se sont étendues à deux ou trois mois, désormais même sur des immeubles de qualité inférieure. Mais il a soutenu que la situation s'inverse : le pays construit moins de 300 000 appartements par an face à une demande proche de 500 000, ce qui laisse présager une pénurie qu'il situe vers 2028. Sur [Street Smart Success, "726: Has Multifamily Hit A Bottom?"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOjWwcJfJ2atMj0vMWzXfvHlEP83-2FB2-2BMhsItUrYqVoyRZ5631pOrexOXLJ6CgPr1TKD-2FlS9HfF3hWiAQNXRBcBeHiz8mpdt-2FiZCetYcNgLcBw-3D-3Dx_xH_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB8-2BF2SMYUVOdu-2BNVpci5IezYGdxkoBnQXAe3d5sWJLMIWNsBiohIEnZbLmBl4kzbxgb6WvEgbI6KB6IkB0HvwNuUHzmSDsDvJwK66j-2Fl7wvPlg0e1QlhjeuQ9VKjU06aAMA-3D-3D), un opérateur chevronné a remis la surabondance en perspective : les promoteurs ont livré environ 1 000 000 d'appartements par an en 2024 et 2025, soit environ trois fois le rythme historique de 350 000-450 000 : "tout le monde se précipite vers le fond pour capter le moindre dollar de loyer." Son verdict : "je crois vraiment que c'est le fond", avec des prix en baisse d'environ 20-25 % au pied carré par rapport au pic. **Un grand allocataire institutionnel a dit la même chose, San Francisco en tête.** Sur [Monetary Matters with Jack Farley, "The Real Estate Cycle Is Turning | Josh Pristaw"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOhCQoxE-2BhjYxERZWOEWFVSITdfDv9zvaWSaL-2BqDfZjiATBHElTlol6Vmk-2FWh7ZjPdBVtKK-2BcKA4AVpUfFT5AaDQzx8U7PMDjU24XDUoSu9zzw-3D-3DzBj1_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB83zOkTifdADlo4FIJs-2BmTdv9EoIXtSvZof3m8jnM8vZ4jmq4RCIvSOeHhnm6prQSl6BPkpV6NPUq-2B1nCENyTAHkLe1rhtpXJGuHVgoRATOC9qxkVKVClRPHXccXTUqrRmw-3D-3D), Josh Pristaw de Clarion Partners (qui supervise environ 12 milliards de dollars d'appartements) a indiqué que les prix sont en baisse de plus de 20 % par rapport au pic dans certains marchés, mais qu'à San Francisco, les loyers de son portefeuille, ajustés de ces incitations en cours de résorption, se sont déjà redressés d'environ 20 % par rapport au point bas, propulsés par le recrutement dans l'IA. New York progresse faute de nouvelle offre, et même Austin, "l'exemple type du marché à la performance vraiment médiocre", est "passé d'un marché en déclin à un marché en amélioration". Au niveau national, cependant, les nouveaux baux restent globalement stables. **Le marché de l'achat immobilier s'est scindé en deux, de manière frappante.** Sur [Closing Bell Overtime de CNBC, "Chips Trade Back On 7/9/26"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOjORVX5pVLv5X10k2a1JaLSJZyX9QUgMPoPLrnKZQdbqiDktDDM4HxRGAul6DQuunkQJo6DtCkQYeglZm2odMOoK-2B-2BDAec67zgXr-2B9MAoknJw-3D-3Dx7N4_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB84CKVqX1RnerCj-2BZBriEmaxS01f3uEm7rKEqJPAt9DrtPkiz1wF-2FelEyO0V5tQnMpI6BS8-2Br3D8JA6TXYkqRHZ0xL2pNoNuGhXgl3dkIuasCqVQG0NmB0k9wIVtprNtCLA-3D-3D), le PDG de Compass Robert Refkin (un opérateur à la tête d'environ 340 000 agents) a indiqué que les ventes de logements existants en juin avaient reculé de 2,4 % par rapport à mai, à un rythme annualisé de 4,09 millions, en hausse de 2,8 % sur un an, avec des prix à un niveau record et un inventaire en hausse de seulement environ 1 % cette année. Il a qualifié 2025 de "fond définitif" et anticipe environ 4,2 millions de ventes en 2026 contre 4,0 millions l'an dernier : "pas une hausse héroïque, mais lente et régulière." Le détail le plus frappant concernait le haut de gamme : dans la Bay Area, 144 logements se sont vendus plus d'un million de dollars au-dessus du prix demandé au premier semestre 2026, contre seulement 8 il y a un an (18 fois plus), les acheteurs anticipant les introductions en bourse d'Anthropic et d'OpenAI, un vendeur ayant même, semble-t-il, accepté d'être payé en actions privées d'OpenAI et d'Anthropic. Refkin a admis sans détour qu'"en dessous du haut de gamme… on ne voit pas autant de demande en ce moment", un exemple d'école de marché en forme de K. **Et à l'autre extrémité de ce K, des "prix en chute libre".** Sur [Thoughtful Money, "'Crash Pricing' Setting In As Distressed Home Sellers Capitulate"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOgBFcXP7ILuS6pvYoJH0k7gDyu3FKwbNGtkmFWQ21idbQese7N0gebXXYPApHyexx86rapi61Dysb86l0xG29J-2F1TJgssLXjiQJLp2luw7AnA-3D-3Dwnx4_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB87fHPfz-2Fs9I61VCWP8syanwzF8-2BO0xfRmcCVlL1c5nvWPd8oQ2DgFd5o7TUXPgOO8gc4hmGo7-2Fex8iU0EFYowfmV7ymhxYAZlv4BHJYHpoVCS1ufaFJnoTapfmTHMtjP0g-3D-3D), l'analyste de données Nick Gerli de Reventure (un baissier de longue date, à pondérer en conséquence) a indiqué que la demande des acheteurs (ventes existantes, ventes en attente, demandes de prêt hypothécaire) reste bloquée aux plus bas de 2008-2009, "une sorte de dépression". Il trouve désormais des annonces dans la Sunbelt et les Mountain West affichant des baisses de 100 000 à 150 000 dollars par rapport au prix de vente d'il y a deux ou trois ans, avec l'offre à la vente la plus importante depuis 2012. Son constat le plus frappant : le ratio dette/revenu moyen sur les nouveaux prêts hypothécaires a atteint 39,6 % en 2025, plus élevé que le pic de 38,7 % de la bulle 2006-07, un rappel que des "normes assouplies" étirent discrètement les acheteurs d'aujourd'hui, même avec des revenus documentés. ## Le débat Cette semaine, le ton était globalement à double sens, mais l'équilibre penchait différemment selon la porte par laquelle on entrait, celle de la location ou celle de l'achat. **Thèse haussière (bien étayée pour les appartements).** La vague d'offre se brise. La construction de nouveaux appartements a chuté d'une falaise, les livraisons ralentissent (lentement, car les projets traînent), et même les premiers indicateurs de conception amont se retournent : Brian Burke a signalé un Architectural Billing Index en déclin sur [On The Market, "Commercial Real Estate Is Quietly Setting Up for a Decade-Long Bull Run"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOil9eb32kpfjEP2xenC-2FvwjnuaMYmuliOnGBlye-2F07hO61AIlgblgFBlvmY-2FwixmD3e0okToGIrX-2BhxZy8RGdfxKlWDJUXyJpfrbXpEW-2FHSyg-3D-3D). La démographie aide : Pristaw a noté que la cohorte clé de formation des ménages (35-49 ans) croît d'environ 6,5 à 10 millions sur la prochaine décennie. Et le mur de l'accessibilité maintient les locataires en location, tout droit sorti des chiffres d'UDR. Le cadrage de Burke est qu'il s'agit de la troisième correction immobilière commerciale à deux chiffres en 50 ans, et les deux précédentes (2009 et les années 1980) ont chacune lancé un marché haussier de plus d'une décennie, si bien qu'"on n'est pas obligé d'acheter exactement au fond." **Thèse baissière (toujours réelle, et la plus forte dans l'immobilier de revente).** La demande des acheteurs est véritablement déprimée et pourrait le rester pendant des années, selon Gerli, avec des niveaux d'endettement record et un effet de blocage qui ne s'estompe que lentement. Street Smart Success a mis en garde contre "un cycle de saisies/restructurations record" encore à venir dans le multifamilial : sur 100 transactions en difficulté à Phoenix, presque aucune n'est encore réellement en saisie, car propriétaires et prêteurs temporisent discrètement. La suroffre de la Sunbelt n'est pas totalement résorbée : Nic Espanet, sur [Flex Forward, "Nic Espanet - July 2026 Update"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOiXXOKwZRbfmC879ny20OrPXslsKRKi0Vi1WBHZbU9S6LiZNJB4zlNTMI8P7Exn1JZh7u-2FOGMZ2ofOb3EQjSkDca-2FBEof2VUryw4enBnVNj-2Bw-3D-3DJsMf_7mLGwmUci-2BLaXswv9WX1yTgqn3Wad-2FotHhzHgSNAZbVDZJnBmDJV3qBUNah1R0B1QWSx2ftCSW4uIOLJBebB88pS-2B8clgHNql7zFLrb1iIyvtMhpGX1aqU5fw6QCfgnsaxM7UEawX-2B-2FgA6uy3Tt81GW0ruONGojTqn66XOJzPk6UFyKfrwFEcxYju56EiVtMJE9neg9xSq0yqNfpn66JEg-3D-3D), a indiqué que ses appartements de Houston et d'Arlington continuent de "baisser les loyers ou d'afficher une croissance négative des loyers pour rester pleins", avec des achats de 2021-2022 se situant 20 à 40 % en dessous de leur coût. La synthèse honnête : côté location, les haussiers ont l'avantage cette semaine, le chœur du "le fond est là" a été inhabituellement fort et venait surtout d'opérateurs directement engagés. Côté achat immobilier, c'est véritablement bifurqué, et l'endroit où l'on vit détermine si l'on est en plein boom ou en pleine déroute. ## Les valeurs à suivre **UDR** est l'histoire opérationnelle exploitable de la semaine. Le passage au dividende mensuel est une opération marketing destinée aux investisseurs particuliers, mais le fond du sujet est l'allocation du capital : la direction est vendeuse nette d'immeubles et acheteuse nette de sa propre action, un pari explicite que le marché coté sous-évalue les appartements à l'approche d'une reprise des loyers en 2027. Bragg a également évoqué la fusion en attente entre **AvalonBay et Equity Residential**, positionnant UDR comme l'alternative à marges plus élevées et déjà à échelle, à surveiller alors que la consolidation du secteur s'accélère. **Compass** donne la lecture des volumes de transactions et du segment du luxe ; le plancher de "marché des déménagements obligés" d'environ 4 millions de ventes existantes évoqué par Refkin (les "5 D" : couches, diplômes, diamants, divorce, décès) est un modèle mental utile pour évaluer jusqu'où les volumes peuvent réellement descendre. Et un signal spécifique à une action : sur [Chrisman Commentary, "7.8.26 Prepayment Data"](http://url7324.matterfact.com/ls/click?upn=u001.idHmPrr2Geh7KYLAsTy7NkrIVb-2FgA4pmf2rMXQwGcOjNrGH6VSkYjmxPJXzMbUPSwvCEY106VblcU2U3euucUZC-2FVxCbeMn3nspXCNt2tFGLEHSH7w7x-2FRRiHlhzvVEgtfWBl6bWuSRU6VQlBEeQqw-3D-3D), Robbie Chrisman a noté que **Lennar** est empêtré dans un procès en Floride avec une tribu amérindienne au sujet de maisons prétendument construites sur des terres tribales et désormais inhabitables, une vieille affaire qui "s'échauffe et pèse sur le cours de l'action". Aucun promoteur coté n'a livré de commentaire opérationnel cette semaine ; les grands promoteurs publieront leurs résultats plus tard en juillet, si bien que les données de commandes/incitations constituent le prochain véritable catalyseur. ## Répercussions - **MBS d'agences / REIT hypothécaires (NLY, AGNC, MFA, RITM) :** Les remboursements anticipés restent "remarquablement stables" : la vitesse des titres à 30 ans de Fannie Mae a progressé de seulement 2 % sur un mois pour atteindre un CPR de 8,4 %, selon Chrisman, et seulement environ 7 % des emprunteurs à 30 ans ont un quelconque intérêt à refinancer. Des remboursements anticipés lents et des spreads hypothécaires résilients soutiennent le portage des MBS d'agences, mais la réunion de la Fed de juillet reste le facteur décisif. - **Émetteurs de prêts hypothécaires / sociétés de titres (RKT, UWMC, PFSI, COOP, FAF, FNF, STC) :** Les volumes restent atones avec des taux ancrés et des refinancements moribonds. HousingWire a noté qu'UWM se retrouve "probablement mieux lotie après avoir perdu l'accord Two Harbors". Les titres et l'origination restent asséchés en volume tant que les taux ne baissent pas nettement. - **Matériaux de construction et électroménager (Carrier, Lennox, Trane, Masco, Mohawk, Whirlpool, Sherwin-Williams, Builders FirstSource) :** Pas de commentaire direct des opérateurs cette semaine, mais l'effondrement des mises en chantier d'appartements neufs et la stagnation des mises en chantier de logements individuels constituent un vent contraire évident pour la demande de produits liés à la construction neuve ; la rénovation reste le segment le plus stable. - **Bricolage et amélioration de l'habitat (HD, LOW, FND, TSCO) :** Seules des discussions de salle de marché ont émergé (Home Depot évoqué comme configuration graphique, pas sur le plan fondamental), rien de véritablement exploitable cette semaine au-delà de la même toile de fond de rotation atone. - **Aménageurs fonciers et promoteurs :** L'effondrement de l'offre d'appartements et la hausse de l'offre de terrains dans la Sunbelt relevée par Gerli plaident pour la prudence sur la valeur des terrains dans les métropoles en suroffre de la Sunbelt ; le revers de la médaille est qu'une poche d'air pluriannuelle dans la construction finit par tout resserrer. - **Logement manufacturé, étudiant et senior :** L'appel à plus forte conviction de Pristaw concernait le logement senior : environ 10 000 Américains atteignent 80 ans chaque jour, ce qui implique un besoin d'environ 125 000 nouveaux lits par an pendant 15 ans face à un pipeline actuel proche de 25 000 (une lecture pertinente pour des noms comme Sun Communities et les opérateurs de résidences seniors). - **Banques régionales exposées au logement/à l'immobilier commercial :** Les opérateurs ont décrit à plusieurs reprises des prêteurs en mode "prolonger et faire semblant" : extensions sur trois ans, baisses de taux, voire décotes de 10 % sur les prêts pour maintenir les prêts multifamiliaux "performants". C'est bon pour l'image à court terme, mais cela continue de cheminer dans les bilans bancaires ; à surveiller pour les prêteurs régionaux fortement exposés au multifamilial. ## Ce qui a changé Le tableau de la semaine dernière, un rapport sur l'emploi décevant, des promoteurs baissant les prix, une falaise de l'offre d'appartements à l'horizon, s'est maintenu, mais deux éléments se sont précisés. Premièrement, la thèse du "fond est atteint" pour le multifamilial est passée cette semaine de la théorie à un quasi-consensus parmi les opérateurs, et pour la première fois nous l'avons entendue de la bouche d'un directeur financier de REIT coté (UDR), avec des chiffres concrets de rotation et de tarification, ainsi qu'une reprise des loyers de San Francisco d'environ 20 % au premier semestre selon un grand propriétaire institutionnel. Deuxièmement, la scission du marché de la revente s'est nettement accentuée : un PDG de Compass qualifiant 2025 de fond définitif et décrivant une frénésie alimentée par l'IA dans la Bay Area, en parallèle d'un analyste baissier documentant des baisses de prix à six chiffres dans la Sunbelt. Côté taux, peu de changement, toujours autour de 6,5-6,75 %, toujours otages de la Fed plutôt que du pétrole, la réunion de fin juillet étant désormais clairement le prochain catalyseur. --- ## Accédez aux transcriptions complètes avec Matterfact Ce briefing a été produit avec Matterfact, qui indexe les transcriptions intégrales de plus de 120 M d'épisodes de podcasts, aux côtés des documents SEC, des présentations de résultats et de jeux de données financières. 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