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住宅ローン金利が年初来最高でも住宅購入需要は17%増

住宅市場・住宅建設会社・購入余力に関する2026年6月12日週のニュースレター。住宅ローン金利が年初来最高水準に達する中でも購入需要は前年同期比17%増加し、金利変動の主導要因はFRBから地政学リスクへと移った。そして待望久しいサンベルト地域の集合住宅の不良債権化も、いよいよ表面化し始めた。

住宅市場、住宅建設会社、そして購入余力

2026年6月12日の週:住宅ローン金利が年初来最高でも住宅購入需要は17%増

今週は小さな謎が生まれ、そして放送中にあっさり解けた。住宅ローン金利が年初来の高水準に張り付いている以上、買い手は姿を消しているはずだった。ところが実際には現れた。これはこの市場に何か持続的な変化が起きていることを示している。しかも同じ週に、ポッドキャストの放送中にイラン情勢の速報が飛び込み、債券市場を揺さぶるという出来事も重なった。それでは本題に入ろう。

TL;DR

  • 購入需要は年初来最高の金利「にもかかわらず」ではなく、その水準「に向かって」上昇している。ヘッドラインの金利は動かなくても、購入余力の実態は静かに改善しつつある。
  • 現在、金利を左右しているのはFRBではなく地政学リスクだ。債券市場は依然として最悪シナリオの織り込みを拒み続けている。
  • 集合住宅市場は供給過剰の最終局面を乗り切りつつある。春のリーシング(賃貸契約)はようやく「台本通り」に振る舞ったが、これは回復というより苦闘の連続だ。

今週の新情報

買い手は悲観シナリオを読んでいない。 HousingWire DailyのMortgage rates and oil prices this weekで、アナリストのLogan Mohtashami氏は、購入申請件数が前年同期比17%増、前週比7%増になったと報告した。金利は年初来の高水準にあるにもかかわらずだ。彼の見立てはこうだ。「住宅価格の上昇ペースは鈍化し、賃金は伸びている」ため、金利の緩和がなくても限界的には購入余力が改善しているという。さらに強気派へのけん制も忘れなかった。「もし住宅ローン金利が5.75%を下回ると思うなら、住宅市場についてもっと強気な見方をしているはずだ」。この一文に議論のすべてが詰まっている。

紛争こそが金利のストーリーであり、市場はエスカレーションに乗ってこない。 同じ放送中、ホワイトハウスがイラン攻撃を見送ったとのニュースが速報で流れ、その間にも原油と米10年債利回りはさらに下落した。Mohtashami氏の見立てでは、度重なるエスカレーションの見出しにもかかわらず、10年債利回りは「4.60を一度も上回っていない」し、原油も「94すら超えられない」という。トレーダーたちは、事態が次の段階に進むとは単純に信じていないのだ。彼のシナリオでは、紛争が終結すれば10年債利回りは4.46〜4.48%程度まで低下し、2026年の金利レンジは**5.75%〜6.75%**で維持される。

金利を下支えしているのは「配管」部分だ。 評論家ではなく売り側の債券アナリストであるBairdのConvexity Pulseは、金利がなぜ持ち堪えているのかをDiminishing Returns of GSE Buyingで解説した。30年物カレントクーポンMBSのベーシスは、2025年初めの約160bpsから現在の約115bpsまで縮小しており、これはFannie Mae/Freddie Macによるポートフォリオ買い入れのおかげだ。しかし4月の購入額は前月比約70%減の約54億ドルにとどまり、今後の縮小の次の一手はGSEのバランスシート拡大ではなく、民間資本(銀行、保険会社、REITなど)から来る必要があると彼らは指摘する。つまり、このスプレッドが金利をこれ以上大きく救ってくれるとは期待しない方がいい。

春のリーシングはぎりぎり「台本通り」に振る舞った。 The Rent RollでBerkshire ResidentialのJay Parsons氏(運用担当)は2026年春の総括を語った。新規契約の実効賃料の伸びは4月が+50bps、5月が約+60bpsとなり、過去2年よりは改善したものの、コロナ前の通常水準である+70〜80bpsにはまだ届いていない。原因はおよそ10万戸に上る、いまだリースアップ中の過剰供給戸数だ。壁に貼っておきたい彼の一言。「入居率の改善が先に来なければ、本当の賃料回復は起こらない」。

木材市場は「踏み上げ」の気配を漂わせている。 The Lumber WordのThe Bull Market Nobody Believes In (Yet)は、今週最も逆張りな主張を展開した。元製材所幹部のKip氏(業界インサイダー)によれば、北米の生産量はコロナ禍のピーク時の620億ボードフィートから約510〜520億ボードフィートまで減少しており、25件以上のパルプ工場閉鎖と、太平洋岸北西部最大の繊維バイヤーでの爆発事故により、周辺の約10製材所の残余引き取り先が失われたという。彼らは夏にかけて100〜200ドルの上昇余地があり、570ドルはファンドの度重なる売り仕掛けを跳ね返してきた「固い底値」だと見ている。

強気派と弱気派の論争

今週は強気寄りの内容だったため、その根拠は誠実に紹介しつつ、弱気材料も誇張せず本来の位置づけ、つまり「説得力はあるがヒステリックではないもの」として扱う。

強気派の論拠。 金利が高止まりする中でも需要は増加しており(前述の購入申請件数)、購入余力は金利引き下げではなく賃金上昇によって改善している。中古住宅の供給はロックイン効果で低迷したままだ(Mohtashami氏いわく、在庫は「前年比でわずかに減少している」状態が続く)。そして集合住宅の供給過剰の波は目に見えて収束しつつある。賢いお金も前のめりだ。Berkshire HathawayによるTaylor Morrison(TMHC)の買収は、今週別々の2つの番組で需要側のシグナルとして名指しされた。

弱気派の論拠。 天井は現実にある。NARのJessica Lautz博士(エコノミスト)はSimply Authentic Podcastで、初回購入者の年齢の中央値が現在40歳に達しており、金利が5%を下回る世界は「もう3%台や4%台には二度と戻らない」と述べた。在庫水準は正常化しており(有効在庫155万戸、供給期間4カ月超で、Mohtashami氏いわく「もはや在庫不足を語る局面ではない」)、Zillow(ZG)は2026年下半期の価格見通しをわずかにマイナス方向へ修正した。そしてサンベルト地域の集合住宅の後遺症は、今もリアルタイムで処理されている最中だ(詳細は後述)。エアポケット的なリスクは、紛争が7月を越えて長引き原油価格が急騰することだが、大方の基本シナリオはそうはならないというものであり、まさにそうした基本シナリオこそ、外れたときに高くつく。

注目銘柄

今週は概ねテーマ寄りの週だったが、1社だけ投資テーマを動かした住宅建設会社があった。Investing Unscriptedでは、共同ホストのJason氏(オペレーターではなく個人投資家)が、**Meritage Homes(MTH)**を複数年にわたる供給不足テーマ銘柄として取り上げ、同社が早期にエントリーレベル住宅へ舵を切った点を根拠に挙げた。彼は近い将来については率直に厳しい見方を示した。「今は住宅建設会社にとって厳しい局面」であり、新築住宅の供給は「おそらく金融危機以来で最も」多く、2026年は「まったくもって良い年にはならないだろう」とし、投資判断全体を3〜5年の時間軸に賭ける格好になっている。強気材料は構造的な供給不足と割安なバリュエーション。弱気材料は、まず下降年を一度乗り越える必要があること。次のカタリストは、住宅建設会社が販売ペースを優先するか、それとも利益率を守るかを決める際の受注・インセンティブ動向だ。

この「利益率か販売量か」というせめぎ合いは、供給サイドからも見えてきた。The Lumber Wordのチームは、住宅建設会社がコスト縮小分を着工増ではなく利益率として温存する可能性があると指摘した。「粗利益率22〜23%まで戻したい……しかし、これ以上着工を増やすつもりはない」。次回の住宅建設会社の決算発表で注視すべきポイントだ。

波及先

  • 建材・家電メーカー: 木材供給は構造的に逼迫しつつあり、生産者にとっては強気材料、住宅建設会社やOSB/パネルの購入者にとってはコスト監視項目となる。今週はCarrier、Lennox、Mascoといったオペレーターレベルのコメントは見られなかった。
  • エージェンシーMBS/モーゲージREIT: GSEの買い支えは限界的に弱まりつつある(Baird)。ここからのスプレッド縮小には民間資本が必要となる可能性が高く、ベーシスにとっての楽観的な追い風は限定的だ。
  • モーゲージオリジネーター/権原保険: Optimal Blueの6月9日アップデートが業界の指標となる。5月のロック件数は前月比-9%だが前年比では+7%、購入向けが全体の81%を占め、金利期間型リファイナンスは前月比-30%。購入主導でリファイナンスに乏しい構成であり、出来高は金利の動向次第という状況が続く。
  • アパート/戸建賃貸REITおよび土地: テキサスは依然として断層線だ。Texas Land Guysでは、デベロッパーがヒューストンの供給を年間約1万4000戸、稼働率88〜91%と評価した。Street Smart Successでは、オペレーターのBeau Diamond氏がダラス・フォートワース(DFW)地域のNOI(純営業収益)が約20%圧縮している(賃料が約15%下落、経費が約10%上昇)と報告し、注目すべきこととして、貸し手がついに不良債権価格で「白旗を上げ始めている」こと、そしてここ3カ月でREO(差し押さえ物件)/フォークロージャー案件のディールフローが急加速していることを挙げた。強気派が約束していた「再取得原価を下回る」お買い得案件が、実際に姿を現し始めている。
  • 住宅リフォーム関連・住宅エクスポージャーのある地銀: 今週はオペレーターレベルのコメントなし。

今週の変化点

今週の本当に新しい材料は、需要が金利の高止まりに「屈する」のではなく、その水準に「向かって」強まっているという点であり、「金利が下がるまで市場は凍りつく」というコンセンサスへの静かな反証となっている。そして未公開不動産の側では、待望久しい不良債権化がついに表面化し始めた。サンベルト地域の集合住宅で貸し手が白旗を上げ始めたことは、過去2年間を特徴づけてきた「先送りしてやり過ごす」姿勢からの転換を意味する。