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宿泊がREITトップに、ホテル取引の解凍が進む - The Travel & Leisure Podcast Brief - 2026年7月25日号
2026年7月25日週のThe Travel & Leisure Podcast Brief。宿泊セクターは今年最も好調なREITセクターとなり、ホテル取引の担い手たちは3年続いた凍結が解けつつあると語る。ハイアットのオールインクルーシブ・プラットフォームは複利的な成長を続け、ラグジュアリー旅行は需要を上位層へと引き寄せ続けている。
The Travel & Leisure Podcast Brief
2026年7月25日週:宿泊がREITトップに、ホテル取引の解凍が進む
ホテル業界がまさに旬を迎えている。宿泊セクターは2026年に最も好調なREITセクターとなり、ディールメーカーたちは取引の凍結が解けつつあると語り、ラグジュアリー層の旅行者の支出は衰えを見せない。
2026年7月25日週、以下の内容はすべて過去1週間に配信された旅行・航空・宿泊・レジャー関連ポッドキャストから得たものである。
今週何も聞かなかったとしても、この一つの数字だけは覚えておいてほしい。ホテルは静かに、今年最良の不動産トレードになっているということだ。これは勘ではない。上場不動産市場全体を追跡している調査機関から直接出てきた話だ。そしてこれは、ホテルオーナーや観光地マーケターたちが自分たちのポッドキャストで語っていた内容とほぼ完全に一致する。過酷な3年間を経て、宿泊業界のムードは、暗鬱から本物の高揚へと転じている。
今週ポッドキャストが取り上げた内容と、それがなぜ重要なのかを見ていこう。
今週最大のシグナル:宿泊が今年ナンバーワンのREITセクター
今週最も明確なデータポイントは、Nareit(不動産投資信託、すなわち収益不動産を保有し株式のように取引されるREITの業界団体)の調査担当シニア・バイスプレジデントEdward Pierzak氏が、司会のMichael Bull氏とともに出演したAmerica's Commercial Real Estate Show(7月21日)から得られた。
規模感を示しておくと、Pierzak氏はREITが米国全体で約4兆5,000億ドルの資産を保有し、REITを保有する世帯に暮らす米国人は1億7,000万人に上ると述べた。つまり彼がある不動産タイプが首位に立っていると言うとき、それは資金がどこへ流れているかについての広範なシグナルである。
彼が示した2026年のランキングは次の通りだ。
「データセンターは引き続きトップパフォーマーの一つですが、今年最も好調だったのは宿泊・リゾート部門です。レジャー、ビジネス双方の旅行需要が非常に強かったことが押し上げ要因です」
これは劇的な逆転だ。Pierzak氏は、2025年のトップはシニア住宅に牽引されたヘルスケアREITであり、その一方でデータセンターは実は昨年最も弱いパフォーマーだったことを聴衆に思い起こさせた。AI主導のテック株ラリーの最中でさえそうだったのだ。REITに強い賢い資金はその弱さを買いの好機と捉え「積極的に買い増した」結果、データセンターは2026年に再びトップ圏に戻った。しかし今年首位の座に座っているのは、半導体でも倉庫でもなく、ホテルである。
彼はまた「オフィスはもう終わった」という見出しにも反論した。オフィスREITは2026年に中位のパフォーマンスにとどまっているが、その内実は二極化している。新しく、立地が良く、設備の整った建物(REITが好んで保有するタイプ)は好調な一方、古いストックが平均値を押し下げている。注目すべきは、アクティブ運用のREITマネージャーが実際にはオフィスをオーバーウェイトにしていることだ。これは伝統的な4つの不動産タイプのうち、彼らが選好する唯一のカテゴリーである。
株価の裏付けとなるファンダメンタルズも堅調だ。強いFFO(運営資金、REIT投資家が利益の代わりに用いるキャッシュフロー指標)、健全な既存店ベースの純営業利益、優れた稼働率、そして低レバレッジ・長期・固定金利の負債に基づく規律あるバランスシートである。Pierzak氏の見通しは、この勢いが2026年の残り期間、「さらにその先まで」続くというものだ。
彼のコメントから覚えておくべきマクロ面の補足が二つある。REITのパフォーマンスは、2025年の関税政策ショックと2026年のイラン紛争という両年のショックを通じて市場全体を上回った。ただし関税ショックは2025年に実際にリターンを大きく脱線させ、その後回復したという点も指摘された。
現場から:ホテル取引の担い手たちは凍結の解凍を語る
REITデータが「何が起きているか」を示すものだとすれば、今週の「なぜ今なのか」への最良の答えは、ホテルオーナー兼オペレーターであるArbor Lodging共同創業者Vamsi Bonthala氏がTeague Talks Podcast(7月17日)で語った内容から得られた。目覚めつつある市場をオペレーターの視点から捉えた率直な語りだった。
Bonthala氏のタイムラインはこうだ。ホテル事業は2022年6月以来「ずっと下降し続けて」おり、3年間の厳しい時期を経てきた。それが2026年1月頃、「状況が変わりつつある。それを感じる」という段階に至った。
彼が語った予測の話は、実に良い手がかりとなる。年初時点で、業界データ会社のSTR(現在はCoStar傘下)とウォール街の大半は、ホテル業界にとってほぼ横ばい、ゼロ成長の年になると見込んでいた。それはArbor自体の予算にも織り込まれていた。より楽観的な独立系ホテル経営者たちは約5%の成長を見込んでいた。実際の結果はその中間、しかも重要なことに悲観論者が恐れていたよりも良い結果に着地した。堅調な上半期を経て、STRは予測を約3%へと上方修正し、Bonthala氏は第1四半期の運営実績が「本当に良かった」と述べた。
なぜ取引が停滞し、なぜ再び動き出しているのか。それは負債、株式資本、そして売り手の価格期待という三つが同時にそろうかどうかにかかっている。彼の見立てでは、負債は(安くはないが)しばらく前から調達可能であり、そして今、株式資本がようやくテーブルに戻ってきているという。
「初めてのことですが、私たちは今、本当に心躍る3、4件の案件に積極的に関与しています。そしてもっと重要なのは、エクイティ側も電話をかけてきて話をしてくれるようになっていることです」
彼は、取引を凍結させていた価格の睨み合いを、不動産業界の誰もが思い当たる一言で表現した(「キャップレート」とは、物件が生み出す利回りをおおまかに示すもので、キャップレートが高いほど価格が安いことを意味する)。
「9%キャップレートで売りたい人など誰もいません……みんな6%キャップレートで売りたいのです。でも6%キャップレートで買いたい人も誰もいない」
彼の説明によれば、買い手が再び成長を信じられるようになったとき、取引は動き出す。「私は7%キャップレートで買います。なぜならそれを10%まで育てるつもりだからです」。その信念が戻ってきた。彼はArborのパイプラインと成約件数の両方が「大幅に」増加しており、業界の一大イベントであるNYUのホスピタリティ・カンファレンスも、3年連続で「気が滅入る」ものだったのが、今年ついに「違う空気」を感じたと語った。
回復にどれほど時間がかかりうるかを示す鮮明な例として、Bonthala氏はArborにとって最後に上向いた市場であるサンフランシスコ・ベイエリアが今年「絶好調」だが、そこに至るまでに6年かかったと述べた。ほとんどの投資家がすでに見切りをつけた後のことだった。
同じ対話から出た二つの戦略メモは、機敏なホテル投資家が今どこに重心を置きつつあるかを示唆している。
- Arborはクレジット部門を立ち上げた。ホテルを買うだけでなく、今や優先株、メザニン、シニアローンを組成してホテルに融資も行っている。これには大手グローバル・クレジットファンドとの初のプログラム型パートナーシップも含まれる。ロジックはこうだ。エクイティ取引が乏しいとき、「ペーパー(貸付)」は良好なリターンをもたらし、ホテルのエクイティを審査してきたのと同じチームが負債も審査できる。前回の金融危機の際、Arborは25件以上の貸付を実行しており、これは目新しい冒険ではなく本来のかたちへの回帰である。
- Arborはメキシコへ事業を拡大している。コロナ後の人材確保を目的としたバックオフィス機能として始まったものが、今では経理、人事、営業、オペレーション、レベニューマネジメントを担うメキシコシティの約20人規模の組織へと成長し、Bonthala氏はこれを本格的なラテンアメリカ運営会社と呼んでいる。この拠点は年の半分、シカゴと同じタイムゾーンで働く。同社は現在、リゾート市場やラグジュアリー/ライフスタイル系ブティックホテルにおけるサードパーティー・ホテル運営案件を追っており、彼によれば「現地に足場を持つ」機関系運営会社はこの市場にはほとんど存在せず、「他にもう1社あるかないか」だという。
オールインクルーシブ・ブーム:ハイアットはいかにして世界最大のプラットフォームを築いたか
今週最も具体的な成長ストーリーは、ハイアットのInclusive Collectionグローバル・ブランド&マーケティング担当バイスプレジデントAnna Tomachevich氏が、James Schillinglaw氏によるインタビューでThe Insider Travel Report Podcast(7月23日、Travel + Leisure World's Bestカンファレンスにて)で語った内容から得られた。
一つの料金で客室、食事、ドリンクまでカバーするオールインクルーシブ・リゾートは、かつては太陽と砂浜のニッチな商品だった。ハイアットはこれをフラッグシップ事業へと変えた。Tomachevich氏が示した数字は次の通り。
- ハイアットは現在11のオールインクルーシブ・ブランドを運営し、自らを世界最大のオールインクルーシブ・プラットフォームと称している。
- Inclusive Collectionは、2013年にApple Leisure Group(ALGV)とそのAM Resortsブランドの買収でこの歩みを始めて以来、60倍に成長し、その後ハイアットが自社で立ち上げたブランドによってさらに拡大した。
- これらのリゾートは過去5年間で430万人を超える新規World of Hyatt会員を獲得しており、彼女はこれを、宿泊客をハイアットの他のホテル群へと引き込む「ポータル」だと表現した。
- ポートフォリオの80%はアッパーアップスケールおよびラグジュアリーであり、多くの人が今も抱いている低価格帯のイメージとは異なる。
このカテゴリーがなぜ爆発的に成長したのかについての彼女の説明は、有用な消費史の一断面だ。オールインクルーシブは「コロナ後にはるかに人気が高まった」といい、それはある程度、初期にはメキシコとカリブ海が米国人が実際に行ける数少ない場所だったためでもある。人々はそれを試し、気に入り、そのまま利用し続けた。Tomachevich氏は、このカテゴリーが「非常に収益性が高く……非常に適応力があり」「レジリエントだ」と強調した。
本当に新しい動きは、オールインクルーシブが真のラグジュアリー領域へと上位移動していることだ。ハイアットは既存のラグジュアリーホテルの一部を転換しつつあり、Grand Hyattの物件と並行して初のPark Hyattオールインクルーシブを立ち上げている。
「ラグジュアリー層の旅行者も、格上げされたオールインクルーシブ体験に関心を持っています……それは摩擦をなくすこと、そして伝票にサインする必要がなく、すべてが世話されるということに尽きるからです」
地理的な話では、彼女は米国について実に率直だった。米国ではオールインクルーシブをあまり期待しないでほしいという。「コストの問題で、単純にスケールしないから」だ。成長は代わりに海外で進んでいる。ポートフォリオは(実際にこの形態が発祥した)スペインに集中しており、ポルトガル、ブルガリア、ギリシャへと拡大中で、中東・北アフリカが次のフロンティアとして挙げられ、すでに4,000室以上が契約済みだという。「より若い感性」を狙った最新ブランドHyatt Vividは、今年ドミニカ共和国プンタカナに次の物件をオープンする。
ラグジュアリー旅行者は勝ち続け、「K字型」の分断は現実のものだ
今週のポッドキャスト全体で繰り返し現れたテーマは、旅行業界の資金が上位層へと流れているというものだった。最も鋭い表現は、自社雑誌の第3回年次World's Bestサミットを振り返ったTravel + Leisure編集長Jackie Gifford氏がThe Insider Travel Report Podcast(7月21日)で語ったものだった。(このサミットは今年も昨年も完売した。)
Gifford氏による消費者、すなわち高所得層が突き放され、それ以外が足踏みする「K字型」経済についての総括は次の通り。
「富裕層はますます豊かになっています……ラグジュアリー旅行は上昇局面にあり、K字型経済です……彼らはより遠くへ、より速く行き、より多くのことをします。スイートを予約し、プライベートジェットに乗る」
彼女は、プライベートジェット利用が増加していること、そしてファーストクラスと完全なプライベート航空の間に「セミプライベート」という興味深い階層が生まれつつあることを指摘した。彼女の説明はパンデミックへとつながる。コロナ禍を抜け出す中で、裕福な旅行者たちはずっとやりたかった旅行をもう待てないと決断し、その切迫感は最上位層にとって決して薄れることはなかった。
サミットのもう一つの大きなテーマは、メディア界の大物でありサミット議長でもあるBarry Diller氏へのインタビューを含む、旅行分野における人工知能だった。Gifford氏が伝えたコンセンサスはこうだ。AIは旅行の一部を個人化・迅速化し、データを処理する上で本当に有用なツールである一方、「旅行がとても得意とする驚きと喜びの要素、それは根本的に人間的なものだ」という。彼女が伝えたDiller氏の枠組みでは、AIが正確にどこへ向かうのかは誰にも分からないが、「私たちが分かっているのは、センスと信頼、そして本物の人間的な体験を持つという発想は、誰にも決して覆せないレベルのものだということだ」という。
ラスベガスはライブイベントを年間を通じた収益マシンに変えた
一つの観光地が実際にどうやって需要を設計しているかの好例として、(元MGMリゾーツのマーケティング幹部でもある)ラスベガス・コンベンション&ビジターズ・オーソリティの最高マーケティング責任者Kate Wik氏がBuilding Better CMOs and Marketing Leadersのポッドキャスト(7月22日)で語った内容が挙げられる。
ラスベガスの規模ははっきり述べておく価値がある。Wik氏によれば同市は約15万室のホテル客室を有し、これは米国のどの都市よりも多く、2025年をおよそ80%の稼働率で終えた。これは米国全体の平均も、上位25市場の平均も大きく上回る水準である。エコノミー(サーカス・サーカス)から超ラグジュアリー(ウィン、ベラージオ)まで幅広いスペクトルの中で、それだけの客室を埋め続けるのは容易ではない。そして今週のテーマを反映するように、彼女はラグジュアリー・セグメントが今「まさに圧倒的に好調」だと述べた。
彼女の仕事は、単に客室(「ルームナイト」)を埋めることではなく、飲食、ナイトクラブ、デイクラブ、ショッピング、ショーにも支出する客を呼び込み、収益性のある来訪を促進することだと説明した。難点は、観光局が単一のカジノのように取引そのものを保有しているわけではないため、マーケティングROIを証明するのが実際には非常に難しいという点だ。
最も示唆に富んでいたのは、ラスベガスがどのように目玉イベントを使って最も弱い週を立て直しているかという部分だった。際立った例は次の通り。
「[F1ラスベガス・グランプリ]は、私たちのカレンダーの中で最も成績の悪かった週末の一つを、今では最も成績の良い週末の一つに変えました」
Wik氏は、感謝祭前の週末に開催されるこのフォーミュラ1レースが「スーパーボウルを開催するのに匹敵する経済効果」を持つと述べ、ラスベガスはちょうど2037年までの10年間の延長契約を確定させたところだという。スーパーボウル自体については、初開催の後、この都市はすでに2029年の開催も確保している。彼女はまた、今年の60億件の有料広告インプレッション(昨年より10億件多い)、そして数十年にわたり毎週全米で実施されている、米国人のラスベガス旅行意向を追跡する「ブランド健全性」調査にも言及した。現在展開中の広告キャンペーン「Pack for Vegas」は15秒スポット6本で構成され、往年のスローガン「What Happens Here, Stays Here」のウィンクするような遊び心を意図的に蘇らせている。
ブランド構築と単発イベントの長期的な見返りをマーケターたちが今もきれいに測定できずにいるという彼女の正直な告白は、なかなか得難い率直さであり、観光需要の多くが単に捕捉されているのではなく、作り出されているものであることを改めて思い起こさせる。
その他の話題
- AIが静かにフロントデスクを再構築している。Next Gen in Lodging by CoStar(7月20日)にて、英国のゲスト体験プラットフォームAlliantsのカスタマーエクスペリエンス担当シニア・バイスプレジデントAndrew Parrott氏は、予約確認、サービスリクエスト、さらにはWhatsAppやテキストによるタオル配送に至るまで、ホテル運営の煩雑な作業を自動化するために「エージェント型」AIを使う様子を説明した。これにより従業員は人間らしい接客に時間を割けるようになるという。彼の顧客リストは、この動きの広がりを物語っている。Premier Inn、easyHotel、Molly'sのようなエコノミー・セレクトサービス系チェーンから、フォーシーズンズ、ローズウッド、マンダリン オリエンタルのようなラグジュアリー系ブランドまで含まれる。このプラットフォームは、小さくは56室から、大きくは単一物件で3,660室に至るホテルまで運用している。彼のフライホイールに関する洞察は見事だ。エコノミー系ブランドは技術を自動化の方向へ押し進める一方、ラグジュアリー系ブランドはその同じ自動化を活用して、従業員をより丁寧で個人化されたサービスに振り向けている。
- **今週見られなかったことについての一言。**今週の旅行・レジャー系ポッドキャストは、ホテル、宿泊不動産、観光地マーケティングが大半を占めた。航空会社(具体的な航空会社の供給座席数や運賃についての議論は出てこなかった)、クルーズ会社、大手オンライン旅行代理店についての新しいコメントはほとんどなく、無理に紙面に載せるものはなかった。今週のシグナルは、まぎれもなく宿泊業界の物語に集中している。
まとめ
五つのまったく異なる対話を貫く筋書きは、驚くほど一貫している。データは宿泊が今年の上場不動産の中で最も強い分野であることを示し、実務家たちもそれに同意している。ホテル取引は3年間の凍結を経て解凍しつつあり、オールインクルーシブはブームとなって上位市場へ移行しており、ラグジュアリーと体験が需要を引き寄せ、ラスベガスのような観光地はますます規模を拡大するライブイベントによってその需要そのものを作り出している。一つだけ留保をつけるとすれば、それはBonthala氏自身が語った言葉だ。「悲観論者でいる方が賢く見えるのはずっと簡単だ」。しかし、その悲観論者本人でさえ、「こんな状況ならいつでも大歓迎だ」と語った。