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숙박이 부동산을 이끌다, 호텔 거래 해빙기 - The Travel & Leisure Podcast Brief - 2026년 7월 25일 주간

2026년 7월 25일 주간 The Travel & Leisure Podcast Brief. 숙박 부문이 올해 최고 성과를 낸 REIT 섹터로 떠올랐고, 호텔 딜메이커들은 3년간 이어진 거래 동결이 풀리고 있다고 말한다. 하얏트의 올인클루시브 플랫폼은 계속 복리 성장 중이며, 럭셔리 여행 수요는 최상단으로 계속 쏠리고 있다.

The Travel & Leisure Podcast Brief

2026년 7월 25일 주간: 숙박이 부동산을 이끌다, 호텔 거래 해빙기

호텔업계가 전성기를 맞고 있다. 숙박 부문은 2026년 최고 성과를 낸 REIT 섹터이고, 딜메이커들은 거래 동결이 풀리고 있다고 말하며, 럭셔리 여행객의 지출은 계속되고 있다.

2026년 7월 25일 주간, 아래 내용은 모두 지난 한 주간 발행된 여행, 항공, 숙박, 레저 관련 팟캐스트에서 나온 것이다.

이번 주 다른 건 다 놓치더라도 이 숫자 하나만은 기억해 둘 만하다: 호텔은 조용히 올해 최고의 부동산 트레이드가 되었다. 이는 막연한 추측이 아니다. 상장 부동산 시장 전체를 추적하는 리서치 기관에서 직접 나온 이야기다. 그리고 이는 호텔 소유주와 목적지 마케터들이 자신들의 팟캐스트에서 말한 내용과도 거의 정확히 일치한다: 잔혹했던 3년을 지나, 숙박업계의 분위기는 침울함에서 진정한 흥분으로 뒤바뀌었다.

이번 주 팟캐스트가 다룬 내용과 그것이 왜 중요한지 살펴본다.

핵심 시그널: 숙박이 올해 1위 REIT 섹터

이번 주 가장 명확한 데이터 포인트는 나레이트(Nareit, 부동산투자신탁, 즉 수익 창출형 부동산을 소유하고 주식처럼 거래되는 REIT의 업계 단체) 리서치 수석 부사장 Edward Pierzak이 진행자 Michael Bull과 함께한 America's Commercial Real Estate Show(7월 21일)에서 나왔다.

규모를 가늠해 보면: Pierzak은 REIT가 미국 전역에서 약 4조 5,000억 달러 규모의 자산을 보유하고 있으며, REIT를 보유한 가구에 사는 미국인이 1억 7,000만 명에 달한다고 언급했다. 그러니 그가 어떤 부동산 유형이 선두를 달리고 있다고 말할 때, 이는 자금이 어디로 흘러가는지에 대한 광범위한 신호다.

그의 2026년 순위는 다음과 같다:

"데이터센터는 여전히 최상위 성과자 중 하나지만, 올해 최고 성과를 낸 것은 숙박·리조트 부문입니다. 이는 레저와 비즈니스 관련 여행 수요가 모두 매우 강했기 때문입니다."

이는 극적인 반전이다. Pierzak은 2025년에는 시니어 주택이 이끈 헬스케어 REIT가 선두였고, 데이터센터는 오히려 작년 가장 부진한 성과자였다는 점을 상기시켰다. AI 붐에 힘입은 기술주 랠리 와중에도 그랬다. REIT에 집중하는 영리한 자금은 그 약세를 매수 기회로 보고 "대거 사들였고", 데이터센터는 2026년 다시 상위권으로 복귀했다. 하지만 올해 1위 자리에 앉은 것은 칩도 창고도 아닌 호텔이다.

그는 또한 "오피스는 죽었다"는 헤드라인에도 반박했다. 오피스 REIT는 2026년 중위권 성과를 내고 있으며, 그 내막은 양극화되어 있다: (REIT가 주로 보유하는 유형인) 신축이고 입지가 좋으며 편의시설이 잘 갖춰진 건물들은 좋은 성과를 내는 반면, 낡은 재고가 평균을 끌어내리고 있다. 주목할 점은, 액티브 REIT 매니저들이 실제로 오피스에 대해 비중 확대(overweight) 포지션을 취하고 있다는 것이며, 이는 전통적인 4대 부동산 유형 중 그들이 선호하는 유일한 유형이다.

주가 이면의 펀더멘털도 탄탄하다: 강한 운영자금(FFO, 투자자들이 REIT의 이익 대신 사용하는 현금흐름 지표), 건전한 동일점포 순영업이익, 뛰어난 입주율, 그리고 저레버리지·장기·고정금리 부채에 기반한 규율 있는 대차대조표. Pierzak의 전망: 이 모멘텀은 2026년 남은 기간, "그리고 그 이후까지도" 이어질 것이다.

그의 발언에서 기억할 만한 두 가지 거시적 디테일: REIT 성과는 두 해에 걸친 충격, 즉 2025년 관세 정책 공포와 2026년 이란 분쟁을 거치는 동안에도 전체 주식시장을 앞질렀지만, 관세 사태는 2025년 실질적으로 수익률을 크게 흔들어 놓았다가 이후 회복되었다.

현장의 목소리: 호텔 딜메이커들, 거래 동결이 풀리고 있다고 말하다

REIT 데이터가 "무엇이 일어나고 있는지"를 말해준다면, 이번 주 "왜 지금인지"에 대한 가장 좋은 답은 호텔 소유·운영사인 Arbor Lodging 공동창업자 Vamsi Bonthala가 Teague Talks Podcast(7월 17일)에서 한 발언에서 나왔다. 깨어나고 있는 시장을 운영자의 시선으로 담은 솔직한 대화였다.

Bonthala의 타임라인: 호텔 비즈니스는 2022년 6월부터 "계속 미끄러져" 3년간의 힘든 시기를 겪었다. 그러다 2026년 1월경, "상황이 바뀌고 있어요. 느껴져요"라고 말했다.

그가 들려준 전망 스토리는 좋은 단서다. 연초 시점에 업계 데이터 회사인 **STR(현재 CoStar 소속)**과 월가 대부분은 호텔 산업에 대해 대체로 보합, 제로 성장 수준의 한 해를 예상하고 있었다. 이는 Arbor 자체 예산에도 그대로 반영되어 있었다. 좀 더 낙관적인 독립 호텔업자들은 약 5% 성장을 예상했다. 실제 결과는 그 중간에서, 그것도 비관론자들이 우려했던 것보다 더 나은 쪽에서 나타났다: 강한 상반기 이후, STR은 전망을 약 3%로 상향 조정했고, Bonthala는 1분기 운영 실적이 "정말 좋았다"고 말했다.

거래가 왜 멈췄고, 왜 다시 시작되고 있는지는 결국 세 가지가 동시에 맞물리는 문제다: 부채, 지분, 그리고 매도자의 가격 기대치. 그의 관찰에 따르면 부채는 한동안 (싸지는 않았지만) 구할 수 있었고, 이제 지분 자금이 마침내 다시 테이블로 돌아오고 있다:

"처음으로, 저희가 진짜 흥분되는 서너 건의 딜에 적극적으로 관여하고 있어요. 더 중요한 건, 지분 투자자들도 전화를 걸어서 이야기를 나누기 시작했다는 겁니다."

그는 거래를 얼어붙게 만들었던 가격 교착 상태를, 부동산 업계 사람이라면 누구나 공감할 만한 말로 요약했다(참고로 "캡레이트"는 부동산이 창출하는 수익률로, 캡레이트가 높을수록 가격이 저렴하다는 뜻이다):

"9% 캡레이트에 팔고 싶어 하는 사람은 아무도 없죠… 모두가 6% 캡레이트에 팔고 싶어 해요. 하지만 6% 캡레이트에 사고 싶어 하는 사람도 아무도 없어요."

그는 매수자가 다시 성장을 믿을 수 있게 될 때 거래가 풀린다고 설명했다: "저는 7% 캡레이트에 사겠습니다. 왜냐하면 그걸 10%까지 키울 거니까요." 그런 믿음이 돌아왔다. 그는 Arbor의 파이프라인과 클로징 건수가 모두 "상당히" 증가했으며, 3년 연속 "우울했던" 업계 대표 행사인 NYU 호스피탈리티 콘퍼런스도 올해는 마침내 "다르게 느껴졌다"고 말했다.

회복에 얼마나 오래 걸릴 수 있는지 보여주는 생생한 예: Bonthala는 Arbor가 마지막으로 반등한 시장인 샌프란시스코 베이 지역이 올해 "불이 붙은 듯" 뜨겁지만, 대부분의 투자자들이 이미 포기했던 시점을 지나 회복하는 데 6년이 걸렸다고 말했다.

같은 대화에서 나온 두 가지 전략 메모는 민첩한 호텔 투자자가 지금 어디로 기울고 있는지를 보여준다:

  • Arbor는 크레딧 부문을 신설했다. 호텔을 매입하는 데 그치지 않고, 이제는 우선주, 메자닌, 선순위 대출을 조성하며 호텔에 대출도 해준다. 여기에는 대형 글로벌 크레딧 펀드와의 첫 프로그램형 파트너십도 포함된다. 논리는 이렇다: 지분 거래가 희소할 때 "페이퍼"(대출)가 좋은 수익을 내며, 호텔 지분을 심사하던 같은 팀이 부채도 심사할 수 있다는 것이다. 지난 금융위기 당시 Arbor는 25건 이상의 대출을 취급했으니, 이는 새로운 모험이 아니라 원래 하던 일로의 복귀다.
  • Arbor는 멕시코로 사업을 확장하고 있다. 코로나19 이후 인재를 찾기 위한 백오피스 조직으로 시작한 것이 이제 회계, 인사, 영업, 운영, 수익 관리를 아우르는 멕시코시티 약 20명 규모의 조직으로 성장했으며, Bonthala는 이를 완전한 형태의 라틴아메리카 관리 회사라고 부른다. 이 조직은 1년의 절반 동안 시카고와 같은 시간대에서 일한다. 회사는 현재 리조트 시장과 럭셔리/라이프스타일 부티크 호텔에서 제3자 호텔 관리 계약을 좇고 있는데, 그의 말에 따르면 이 시장에는 "현지에 발을 딛고 있는" 기관 운영사가 거의 없어서 "다른 회사가 딱 한 곳 정도밖에 없을 수도 있다"고 한다.

올인클루시브 붐: 하얏트는 어떻게 세계 최대 플랫폼을 만들었나

이번 주 가장 구체적인 성장 스토리는 하얏트 Inclusive Collection 글로벌 브랜드·마케팅 부사장 Anna Tomachevich가 James Schillinglaw와 함께한 The Insider Travel Report Podcast에서 한 인터뷰(7월 23일, Travel + Leisure World's Best 컨퍼런스에서)에서 나왔다.

올인클루시브 리조트, 즉 하나의 가격이 객실, 식사, 음료까지 다 포함하는 상품은 예전에는 태양과 모래의 틈새 상품이었다. 하얏트는 이를 플래그십 사업으로 바꿔놓았다. Tomachevich가 제시한 수치:

  • 하얏트는 현재 11개의 올인클루시브 브랜드를 운영하고 있으며, 스스로를 세계 최대의 올인클루시브 플랫폼이라 칭한다.
  • 2013년 Apple Leisure Group(ALGV)과 그 AM Resorts 브랜드를 인수하며 이 여정을 시작한 이래, Inclusive Collection은 60배 성장했고, 이후 하얏트가 자체적으로 만든 브랜드들로 확장되었다.
  • 이 리조트들은 지난 5년간 430만 명 이상의 신규 World of Hyatt 로열티 멤버를 가입시켰으며, 그녀는 이를 손님들을 하얏트의 나머지 호텔들로 끌어들이는 "관문(portal)"이라고 표현했다.
  • 포트폴리오의 80%가 어퍼-업스케일 및 럭셔리 등급으로, 많은 사람들이 여전히 가지고 있는 저가 이미지와는 다르다.

이 카테고리가 왜 폭발적으로 성장했는지에 대한 그녀의 설명은 유용한 소비자 역사의 한 조각이다: 올인클루시브는 "코로나19 이후 훨씬 더 인기를 끌게 되었다"는 것인데, 초기에는 멕시코와 카리브해가 미국인들이 실제로 갈 수 있는 몇 안 되는 곳이었기 때문이기도 하다. 사람들은 이를 경험해 보았고 마음에 들어 계속 이용했다. Tomachevich는 이 카테고리가 "매우 수익성이 높고… 매우 적응력이 뛰어나며" "회복탄력성이 있다"고 강조했다.

진짜 새로운 흐름은 올인클루시브가 진정한 럭셔리로 상향 이동하고 있다는 점이다. 하얏트는 기존 럭셔리 호텔 일부를 전환하고 있으며, Grand Hyatt 물건들과 나란히 첫 번째 Park Hyatt 올인클루시브를 선보이고 있다:

"럭셔리 여행객 역시 한층 격상된 올인클루시브 경험에 관심이 있습니다… 마찰을 없애고, 계산서에 서명할 필요 없이 모든 것이 알아서 처리되는 것이 핵심이니까요."

지역별로는, 그녀는 미국에 대해 상쾌할 정도로 솔직했다. 미국에서는 올인클루시브를 많이 기대하지 말라는 것인데, "비용 때문에 그냥 규모를 확장할 수가 없기" 때문이다. 성장은 대신 해외에서 이루어지고 있다. 포트폴리오는 (이 형태가 실제로 시작된) 스페인에 집중되어 있으며 포르투갈, 불가리아, 그리스로 확장 중이고, 중동 및 북아프리카가 다음 개척지로 지목되어 이미 4,000개 이상의 객실이 계약되었다. "더 젊은 마인드셋"을 겨냥한 최신 브랜드 Hyatt Vivid는 올해 도미니카 공화국 푼타카나에 다음 물건을 오픈한다.

럭셔리 여행객의 계속되는 승리, 실제로 존재하는 "K자형" 분화

이번 주 팟캐스트 전반에서 반복된 주제는 여행업계의 돈이 최상단으로 흘러가고 있다는 것이었다. 가장 날카로운 표현은 Travel + Leisure 편집장 Jackie Gifford가 자사 매거진의 3회째 연례 World's Best 서밋을 되돌아보며 The Insider Travel Report Podcast(7월 21일)에서 한 발언에서 나왔다. (이 서밋은 올해도, 작년도 매진되었다.)

Gifford가 소비자 층위, 즉 고소득층은 멀찍이 앞서가고 나머지는 제자리걸음을 하는 "K자형" 경제에 대해 내린 결론:

"부자는 계속 더 부유해지고 있어요… 럭셔리 여행은 상승세이고, K자형 경제죠… 그들은 더 멀리 가고, 더 빨리 가고, 더 많이 합니다. 스위트룸을 예약하죠. 전용기를 타고요."

그녀는 전용기 여행량이 늘어났으며, 퍼스트클래스와 완전한 전용 항공기 사이에 흥미로운 "세미-프라이빗" 등급이 새로 생겨나고 있다고 언급했다. 그녀의 설명은 팬데믹과 연결된다: 코로나19에서 벗어나면서 부유한 여행객들은 늘 하고 싶었던 여행을 더 이상 미룰 수 없다고 판단했고, 그 절박함은 최상위 계층에게는 결코 사그라들지 않았다.

이 서밋의 또 다른 큰 주제는, 미디어 거물이자 서밋 의장인 Barry Diller와의 인터뷰를 포함해, 여행 분야의 인공지능이었다. Gifford가 전한 공감대는 이렇다: AI는 여행의 일부 과정을 개인화하고 빠르게 처리하며 데이터를 분석하는 데 진정으로 유용한 도구이지만, "여행이 그토록 잘 해내는 그 놀라움과 즐거움의 요소는 근본적으로 인간적인 것"이라는 것이다. 그녀가 전한 Diller의 프레이밍은, 아무도 AI가 정확히 어디로 향할지 모르지만 "우리가 확실히 아는 것은, 취향과 신뢰, 그리고 진짜 인간적인 경험을 갖는다는 개념은 그 누구도 결코 무너뜨릴 수 없는 수준의 것이라는 사실"이라는 것이다.

라스베이거스는 라이브 이벤트를 연중 매출 기계로 바꿨다

한 목적지가 실제로 수요를 어떻게 설계해 내는지에 대한 훌륭한 사례로는 (전 MGM 리조트 마케팅 임원 출신인) 라스베이거스 컨벤션·관광청 최고마케팅책임자 Kate Wik가 Building Better CMOs and Marketing Leaders 팟캐스트(7월 22일)에서 한 발언을 들 수 있다.

라스베이거스의 규모는 분명하게 짚고 넘어갈 만하다. Wik에 따르면 이 도시는 약 15만 개의 호텔 객실을 보유해 미국 어느 도시보다 많으며, 2025년을 약 80% 점유율로 마감했는데, 이는 미국 전체 평균과 상위 25개 시장 평균을 모두 크게 웃도는 수치다. 이코노미(Circus Circus)부터 울트라 럭셔리(Wynn, Bellagio)까지 아우르는 스펙트럼에서 그만큼 많은 객실을 채우는 건 쉽지 않은 일이다. 그리고 이번 주의 주제를 그대로 반영하듯, 그녀는 **럭셔리 세그먼트가 지금 "그야말로 압도적으로 잘하고 있다"**고 말했다.

그녀는 자신의 업무가 단순히 객실("룸나이트")을 채우는 것이 아니라, 식사, 나이트클럽, 데이클럽, 쇼핑, 쇼에도 지출하는 손님을 유치해 수익성 있는 방문을 이끌어내는 것이라고 설명했다. 문제는, 관광청이 단일 카지노처럼 거래 자체를 소유하지 않기 때문에 마케팅 ROI를 입증하는 것이 실제로 매우 어렵다는 점이다.

가장 유익했던 부분은 라스베이거스가 어떻게 대표 이벤트를 활용해 가장 약한 주간을 보완하는지였다. 대표적인 예:

"[F1 라스베이거스 그랑프리]는 우리 캘린더에서 가장 성과가 저조했던 주말 중 하나를 가져다가, 이제는 가장 성과가 좋은 주말 중 하나로 만들었어요."

Wik는 추수감사절 전 주말에 열리는 이 포뮬러 원 레이스가 "슈퍼볼을 개최하는 것과 맞먹는 경제적 효과"를 지니며, 라스베이거스는 방금 2037년까지 이어지는 10년 연장 계약을 확정했다고 말했다. 슈퍼볼 자체에 대해서는: 첫 슈퍼볼을 개최한 이후 이 도시는 이미 2029년 대회를 확보했다. 그녀는 또한 올해 60억 건의 유료 광고 노출(작년보다 10억 건 더 많음)을 언급했고, 수십 년째 이어져 온, 매주 전국 단위로 미국인들의 라스베이거스 여행 의향을 추적하는 "브랜드 건강도" 조사도 언급했다. 현재 진행 중인 광고 캠페인 "Pack for Vegas"는 15초짜리 광고 6편으로 구성되어 있으며, 옛 슬로건 "What Happens Here, Stays Here"의 은근한 눈짓 같은 정신을 의도적으로 되살리고 있다.

브랜드 구축과 일회성 이벤트의 장기적 수익을 마케터들이 여전히 깔끔하게 측정하지 못한다는 그녀의 솔직한 고백은 보기 드문 진솔함이며, 관광 수요의 상당 부분이 그저 포착되는 것이 아니라 만들어지고 있다는 사실을 다시금 일깨워준다.

그 밖에 들려온 소식

  • AI가 조용히 프런트 데스크를 재편하고 있다. Next Gen in Lodging by CoStar(7월 20일)에서, 영국 게스트 경험 플랫폼 Alliants의 고객경험 수석 부사장 Andrew Parrott는 예약 확인, 서비스 요청, 심지어 WhatsApp과 문자를 통한 수건 배송에 이르기까지 호텔 운영의 잡무를 자동화하기 위해 "에이전틱(agentic)" AI를 사용하는 방식을 설명했다. 이를 통해 직원들이 사람의 손길이 필요한 일에 시간을 쓸 수 있게 한다는 것이다. 그의 고객 명단은 이 흐름이 얼마나 폭넓은지를 보여준다: Premier Inn, easyHotel, Molly's 같은 이코노미·셀렉트 서비스 체인부터 포시즌스, 로즈우드, 만다린 오리엔탈 같은 럭셔리 브랜드까지 아우른다. 이 플랫폼은 작게는 56개 객실부터 크게는 단일 물건 3,660개 객실에 이르는 호텔까지 운영을 지원한다. 그의 플라이휠에 대한 관찰은 꽤 정교하다: 이코노미 브랜드는 기술을 자동화 쪽으로 밀어붙이는 반면, 럭셔리 브랜드는 그 동일한 자동화를 활용해 직원들이 좀 더 고접점의 개인화된 서비스를 제공할 수 있도록 여유를 만든다.
  • 이번 주 빠졌던 내용에 대한 메모. 이번 주 여행·레저 팟캐스트는 호텔, 숙박 부동산, 목적지 마케팅이 압도적으로 주도했다. 항공사(구체적인 항공사의 공급석 또는 운임에 대한 논의는 등장하지 않음), 크루즈 라인, 대형 온라인 여행사에 대한 새로운 코멘트는 거의 없었기 때문에 억지로 지면에 담을 내용이 없었다. 이번 주 시그널은 명백히 숙박 스토리에 집중되어 있다.

결론

다섯 개의 매우 다른 대화 전반에 걸친 공통 흐름은 놀라울 만큼 일관적이다. 데이터는 숙박이 올해 상장 부동산 중 가장 강한 부문임을 보여주고, 실무자들도 이에 동의한다: 3년간의 동결 이후 호텔 거래는 해빙되고 있고, 올인클루시브는 붐을 이루며 상향 이동 중이며, 럭셔리와 경험이 수요를 끌어당기고, 라스베이거스 같은 목적지는 갈수록 규모가 커지는 라이브 이벤트로 그 수요를 직접 만들어내고 있다. 굳이 유보 조건을 찾자면, 그것은 Bonthala 본인이 던진 말일 것이다. "비관론자가 되는 게 똑똑해 보이기가 훨씬 쉽죠"라는 말. 하지만 그런 비관론자조차 "이런 상황이라면 언제든 받아들이겠다"고 말했다.