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尽管房贷利率创年内新高,购房需求仍上涨17%

2026年6月12日当周住宅、建筑商与购房负担能力周报。购房需求同比上涨17%,恰逢年内房贷利率最高点;地缘政治取代美联储成为左右利率走势的关键因素;而期待已久的Sunbelt多户住宅不良资产也终于开始显现。

住宅、建筑商与购房负担能力

2026年6月12日当周:尽管房贷利率创年内新高,购房需求仍上涨17%

本周市场抛出了一个小谜题,随后又在节目直播中给出了答案。房贷利率维持在年内高位附近,按理说购房者应当选择观望。可实际情况恰恰相反,他们仍然入场了。这说明当前这轮购房需求具有某种持续性,而与此同时,一则伊朗相关的突发新闻在播客直播过程中传出,并一度搅动了债券市场。让我们逐一展开。

摘要

  • 购房需求正在年内最高利率水平下逆势上升:即便基准利率纹丝不动,购房负担能力也在悄然改善。
  • 眼下左右利率走势的是地缘政治,而非美联储。债券市场始终不愿为最悲观的情形定价。
  • 多户住宅市场仍在艰难消化最后一波供应高峰;春季租赁季终于"按剧本演出",但这是一场持久战,而非复苏。

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购房者并未按"末日剧本"行事。 在HousingWire Daily节目《本周房贷利率与油价》中,分析师Logan Mohtashami报告称,购房贷款申请量同比上涨17%,环比上涨7%,而彼时利率已接近年内高点。他的解读是:"房价涨幅已经放缓,同时工资水平在增长",因此即便没有利率方面的缓解,购房负担能力也在边际改善。他还为看多者划下了一条底线:"如果我认为房贷利率会跌破5.75%,我对住房市场的看法会乐观得多。"这句话几乎概括了整场辩论。

地缘冲突才是利率背后的故事,而市场并不愿为局势升级买单。 就在同一期节目直播过程中,传出白宫已暂缓对伊朗动武的突发新闻;随着消息公布,油价和10年期美债收益率进一步走低。Mohtashami的判断是:尽管冲突升级的新闻不断出现,10年期收益率"始终没有突破4.60%",油价也"连94美元都上不去"。交易员根本不相信局势会升级到下一阶段。他给出的路径是:如果冲突结束,10年期收益率将回落至约4.46%–4.48%,2026年的利率区间维持在5.75%–6.75%。

利率背后的"管道系统"才是真正在发力的部分。 Baird旗下的Convexity Pulse团队(卖方固定收益分析师,而非市场评论员)在《GSE购债的边际效益递减》一期中,详细解释了利率为何能维持在当前水平。得益于房利美/房地美的组合购债,30年期现券息票MBS利差已从2025年初的约160个基点收窄至目前约115个基点。但4月份的购债规模环比骤降约70%,至约54亿美元,他们认为下一轮利差收窄必须依靠私人资本(银行、保险公司、REITs),而非依赖更庞大的GSE资产负债表。翻译过来就是:不要指望利差还能为利率提供多大的进一步支撑。

春季租赁季总算"守规矩"了,但也仅仅是勉强及格。 在《The Rent Roll》节目中,Berkshire Residential的运营方Jay Parsons为2026年春季租赁季做了总结:4月新租有效租金环比上涨50个基点,5月上涨约60个基点,好于过去两年,但仍不及疫情前70–80个基点的常态水平。症结在于目前仍有约10万套过剩房源处于去化阶段。他那句话值得刻在墙上:"如果入住率不先改善,就不会有真正的租金复苏。"

木材市场正在悄悄酝酿一场逼空行情。 The Lumber Word的《没人相信的牛市(暂时)》一期给出了本周最具逆向思维的观点。前锯木厂高管Kip(业内人士)指出,北美木材产量已从疫情高峰期的620亿板英尺降至约510–520亿板英尺,25家以上纸浆厂关闭,加上太平洋西北地区最大的纤维采购商发生爆炸事故,导致周边约10家木材厂失去了残料销路。他们认为今年夏天可能出现100–200美元的反弹行情,而570美元将成为一个屡次挫败基金空头的"硬底部"。

多空辩论

整体基调偏多,因此我会如实呈现看多的一面,同时把看空的一面控制在"有理有据"而非"危言耸听"的范围内。

看多。 需求在利率高位仍在上升(购房贷款申请数据可为证),购房负担能力的改善来自工资增长而非降息,二手房库存依然紧张(Mohtashami:库存"同比仍然下降,只是降幅很小"),多户住宅的供应高峰也已明显见顶。就连聪明钱也在加仓:伯克希尔哈撒韦收购Taylor Morrison(TMHC)一事本周被两档不同的节目分别提及,视其为需求端的风向标。

看空。 天花板是真实存在的。NAR的经济学家Dr. Jessica Lautz在Simply Authentic Podcast中指出,首次购房者的年龄中位数目前已达到40岁,而低于5%的利率"再也回不到3%、4%的年代了"。库存已趋于正常化(现有房源155万套,供应月数达4个月以上,用Mohtashami的话说,"我已经不再谈论低库存了"),Zillow(ZG)也小幅下调了2026年下半年的房价预测,转为微幅负增长。而Sunbelt公寓市场的宿醉仍在实时消化之中(详见下文)。真正的风险在于冲突持续到7月以后并推高油价;但几乎所有人的基准情形都是"不会发生",而这恰恰是基准情形最容易付出代价的时候。

值得关注的个股

本周整体以主题性内容为主,但有一家建筑商的投资逻辑发生了变化。在Investing Unscripted节目中,联合主持人Jason(个人投资者,非行业从业者)提出**Meritage Homes(MTH)**是一个跨越多年周期的"供给不足"主题标的,理由在于该公司较早布局入门级住宅市场。他直言短期前景并不乐观:"目前对建筑商来说是个艰难时期","新房供应量可能是金融危机以来最高的","2026年大概率不会是个好年份",整套逻辑完全建立在3至5年的时间维度上。看多逻辑:结构性供给短缺叠加估值便宜。看空逻辑:你得先扛过下行的一年。下一个催化剂:随着建筑商在"追赶去化速度"与"保护利润率"之间做取舍,订单与激励政策的走势值得关注。

这种利润率与销量之间的博弈,也从供给端得到了印证:The Lumber Word团队指出,建筑商可能会把成本收紧的红利留作利润率,而非用于增加开工量,"我们希望毛利率能回到22%、23%……但我们不打算再多建了。"这一点值得在下一轮建筑商财报中重点关注。

关联影响

  • 建材/家电: 木材供应正在结构性收紧,这对生产商是利好,同时也是建筑商及OSB/板材采购方需要留意的成本项。本周未见到开利(Carrier)、雷诺士(Lennox)或Masco层面的运营方评论。
  • 机构MBS/抵押贷款REITs: GSE的购债力度正在边际减弱(Baird)。此后利差要进一步收窄,大概率需要依靠私人资本介入,这也限制了利差交易顺风的空间。
  • 抵押贷款发放机构/产权保险: 来自Optimal Blue 6月9日更新的行业代理数据显示:5月锁定量环比下降9%,但同比上涨7%,购房贷款占比已达到81%,利率期限型再融资环比下降30%。这是一本以购房贷款为主、再融资业务严重萎缩的账本,业务量完全受制于利率走向。
  • 公寓/单户出租REITs与土地: 德克萨斯州仍是关键分界线。在Texas Land Guys节目中,开发商估算休斯顿每年新增约1.4万套住宅,入住率在88%–91%之间;在Street Smart Success节目中,运营方Beau Diamond报告称达拉斯-沃斯堡地区净营业收入(NOI)压缩约20%(租金下跌约15%,支出上涨约10%),而且值得注意的是,放贷机构终于开始在不良资产定价上"投降",过去三个月REO/止赎交易的成交速度明显加快。看多者此前承诺的"低于重置成本"的抄底机会,正开始真正显现。
  • 家装零售与涉房地区性银行: 本周没有相关运营方评论。

本周新变化

真正的新增信息是,需求在利率高位不降反升,这对"利率不降、市场就冻结"的主流共识构成了一次悄然反驳。而在私募房地产领域,期待已久的不良资产终于开始显现:放贷机构在Sunbelt多户住宅上的"投降",标志着过去两年"延展与假装"(extend-and-pretend)姿态的转变。