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美联储转鹰,抵押贷款利率高企,建筑商加码让利

2026年6月26日当周住房市场简报。在凯文·沃什领导下,美联储立场由降息转为鹰派,市场开始押注2026年两次加息,即便油价大跌,抵押贷款利率仍维持在6.5%左右,建筑商让利幅度升至报价的约7%,KB Home本季度业绩也印证了这一"真空期"。

住房、建筑商、租赁与可负担性

2026年6月26日当周:美联储鹰派立场令抵押贷款利率维持在6.5%,建筑商加码让利

两周前,市场还认为美联储下一步是降息。这一周,在新任主席上任后,市场开始押注加息,住房市场对每一个基点的变化都感受深刻。建筑商正在买断利率、赠送家电,KB Home交出了一份难看的季报,国会通过了34年来规模最大的住房法案,但对上市房企来说,这份法案基本上只是"耸耸肩"级别的影响。我们来具体看看。

摘要

  • 美联储在凯文·沃什领导下转为鹰派,市场目前押注到2026年底前将加息两次,10年期美债收益率接近年内高点(约4.48%),尽管油价已从约95美元跌至71美元以下,抵押贷款利率仍卡在6.5%。
  • 建筑商让利幅度已升至报价的约7%(大致是疫情前常态水平的两倍),TriPointe首席执行官称B/C类市场的净售价已下跌10%至15%。新房销售再度不及预期;KB Home营收下滑27%。
  • 多户住宅供应正在见顶回落(据运营商反馈,未来交付量下降70%至75%),但阳光地带当下仍面临让利压力,奥斯汀免租期已达四个月。这确实是一份多空分歧明显的行情。

本周新变化

1. 美联储已将降息从桌面上拿掉,这对住房市场而言是决定性因素。 在HousingWire Daily的播客《为什么抵押贷款利率没有随油价一起下跌?》中,首席分析师Logan Mohtashami(评论人士)指出,油价在6月3日触及约95美元的峰值后,21天内跌破71美元,但10年期收益率几乎纹丝不动,原因在于"10年期收益率走势中,65%到75%取决于美联储政策"。他对新政策格局的直白总结是:"我们从预期两到三次降息,变成了预期一次加息。"Optimal Blue团队在《美联储立场转变为抵押贷款市场开启新时代》中确认了具体机制:市场目前已price in 2026年两次加息(9月和10月),沃什将FOMC声明篇幅削减一半,并宣称"通胀是一种选择"。这从根本上制约了下游一切环节:订单、开工、成交量。

2. 建筑商让利幅度已达周期极值。 在Marketplace的播客《为什么建筑商让利力度在上升?》中,John Burns Research的Kara Lavender(评论人士)将让利幅度定位在报价的约7%,大约是疫情前平均水平的两倍,近三分之二的建筑商都在提供某种形式的让利。NAHB的Robert Dietz解释了为什么建筑商选择买断利率而不是直接降价:降价"会使房价与建造成本脱节,并树立起未来难以逆转的预期"。这本质上是用利润换成交速度,而且代价正在变得更高。

3. 一位运营商给出了具体的定价数字。 TriPointe(TPH)首席执行官Doug Bauer(运营商)在CNBC的《Squawk on the Street》节目中表示,过去两年,B类和C类市场的净售价下跌10%至15%,A类市场下跌5%至10%,"利率并非需求的驱动因素,就业和消费者信心才是"。他指出2026年建造成本基本持平至微升1%至2%,并宣布与住友建立以成本控制为核心的合作关系。这为了解真实成交价位提供了宝贵的一线视角。

4. KB Home业绩印证了这一"真空期"。 在One Rental At A Time播客的《KB Home交出了一份糟糕的季报》中,主持人Michael Zuber梳理了KBH第二季度业绩:营收下滑27%,净利润下滑75%,交付量下滑23%,净订单下滑4%,公司正从"投机建房"转向"订单式建房",并以折价方式清理库存。新房销售折年率为58万套,低于预期的63.2万套,库存去化周期为10.3个月。

5. 《住房通行法案》获得通过,对上市REITs而言基本是"打平"。 MBA首席执行官Bob Broeksmit(行业内部人士)在HousingWire Daily的《Bob Broeksmit谈ROAD住房法案》中详细介绍,该法案中最具惩罚性的条款已被剔除:针对build-to-rent的业主自住7年处置规则(该条款"本会彻底冻结该领域的投资")以及"重新评估价值"的估价惩罚条款均未保留。彭博行业研究的Nathan Dean(评论人士)在《Balance of Power》节目中说得更直白:AMH和Invitation Homes基本被豁免,该法案"某种程度上就是打个平手"。

多空辩论

这是难得一见的一周,多空双方都握有真实的论据。

多头观点。 二手房库存依然处于历史低位。BiggerPockets的Dave Meyer(评论人士)在《这是近年来住房市场最强劲的信号》中指出,库存同比下降约1%,但待售合同同比上升17%。多户住宅供应正在见顶:Presidium的John Griggs(运营商)在《No Cap by CRE Daily》中预计未来交付量将下降70%至75%,并认为达拉斯-沃斯堡地区正在"筑底";与此同时,Affinius Capital的Ryan Krauch(内部人士)表示阳光地带的供需正在"交叉逆转",他将33.4亿美元的Veris Residential私有化交易再融资为CMBS,买卖双方的价格僵局正在打破。Mohtashami还指出,工资增速已连续两年超过房价涨幅。

空头观点。 可负担性的天花板正在硬化。摩根士丹利的James Egan和Sarah Wolf(评论人士)在《首套房买家面临的障碍》中表示,他们预计到2027年底前常规抵押贷款利率都不会跌破6%,一位在2016年购房并于2020至2021年再融资的业主,若想换房,月供将上涨约200%,这一数字浓缩了"利率锁定"效应。近期阳光地带的供应过剩问题依然突出:运营商Maureen Miles(内部人士)在《HERO Capital Show》中表示,奥斯汀"目前免租期已达四个月",她将亚特兰大称为经纪人最担忧的市场,并认为达拉斯-沃斯堡、休斯敦和圣安东尼奥是"受冲击最严重的市场"。叠加鹰派美联储和走弱的新房数据,"真空期"风险依然真实存在。

值得关注的标的

KB Home(KBH),空头观点:本季度业绩证实,以投机建房为主的建筑商率先承受调整压力;转向订单式建房本质上是承认利润率承压。TriPointe(TPH),一线运营商的表态在价格上偏谨慎,但在需求驱动因素上偏积极;与住友的合作是值得关注的成本催化剂。家得宝(HD),Evercore的Greg Mellich(评论人士)在《The Real Eisman Playbook》中将其列为家居建材领域的首选标的,理由是多年来的专业客户(Pro)业务拓展将其潜在市场规模(TAM)推高至约1.2万亿美元,并使股价回落至"仅为受压低盈利的20倍",一旦成交量回暖,经营杠杆将充分释放。劳氏(LOW),Mellich则会规避该股,因其为追逐Pro业务而将净债务/EBITDA杠杆推高至3倍以上,而且"晚了六七年"。Rocket(RKT),Mike DelPrete在《A Day with Rocket》中给出结构性看多解读:Rocket与Mr. Cooper合并后目前服务约1000万笔贷款,再融资转化率达80%,购房转化率达40%至50%,这一贷款服务飞轮才是真正的护城河。

关联影响

  • 建材与家电: 本周没有直接的播客报道,但值得注意的是,家电现在已成为建筑商的一种让利手段(据Marketplace报道,免费赠送洗衣机、烘干机),这更像是需求拉动信号,而非定价权信号。Bauer表示建造成本基本持平至微升1%至2%,木材价格仅小幅上涨。
  • 抵押贷款发放机构/产权公司: 再融资业务环比增长3%,同比增长17%(Chrisman Commentary,6月24日);非合格抵押贷款(non-QM)和房屋净值信贷额度(HELOC)业务量正成为经纪商转型的方向(Spring EQ)。
  • 机构MBS/抵押贷款REITs: 利差已从两年前的3.0%收窄至约2.0%(Optimal Blue),这是抵押贷款利率维持在6.5%左右而非突破7%以上的主要原因。Chrisman更看好期限较短的15年期贷款池。本周未见针对NLY/AGNC/RITM的实质性评论。
  • 土地开发商: 建筑商正通过拒绝直接降价来捍卫土地经济效益(Dietz);Bauer表示将坚守"核心地段",明确表示不会追逐数据中心邻接地块的机会。
  • 预制房屋与学生公寓: 该住房法案取消了预制房屋的永久底盘要求(Broeksmit),这是一个温和的结构性利好。本周没有关于学生公寓的报道。
  • 有住房业务敞口的区域性银行: TreppWire对2021年发行的多户住宅CMBS的深度分析显示(当前债务收益率有所漂移,贷款价值比升至约74%),这对银行商业地产账面的影响是可控的,尚未到达严峻程度。
  • 家居建材零售: 参见上文HD/LOW部分,在成交量冻结的市场中迎来"第四个糟糕年份",据Mellich估算约3000万套住房处于"锁定"状态。

本周关键变化

美联储,仅此一项就足以说明问题。就在几周前,收益率曲线还隐含着2026年两到三次降息的预期;这一周,在沃什的领导下,预期彻底翻转为两次加息,即便油价大幅下跌,抵押贷款利率也拒绝下行。对这个高度利率敏感的板块而言,这正是那个突然转向不利于多头的变量,也是建筑商更依赖"让利杠杆"而非"降价杠杆"的原因所在。