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多户住宅见底,而自住房市场一分为二

2026年7月10日当周住房类新闻通讯。公寓运营商与一家上市REIT首席财务官的观点趋于一致,均认为多户住宅正在见底,并将迎来2027至2028年的租金复苏,而自住房市场则分裂为湾区豪宅热潮与太阳带断崖式降价两极,抵押贷款利率仍锁定在6.5%至6.75%左右。

The Housing Tape

2026年7月10日当周:多户住宅见底,而自住房市场一分为二

本周播客节目里出现了两个截然不同的住房市场。出租公寓终于呈现出触底迹象,一个又一个运营商都指向2027至2028年的租金复苏。与此同时,购房市场则彻底一分为二:湾区高端市场正上演一场由AI资金驱动的狂热,而太阳带的住宅小区则出现了"崩盘式定价"。利率方面几乎按兵不动,继续卡在6.5%至6.75%左右。以下是本周值得关注的内容。

摘要(15秒速读)

  • 公寓正接近底部。 多家运营商与一家上市REIT首席财务官的说法高度一致:租金持平,入住率承压,促销让利丰厚,但新开工建设正在崩溃,这意味着2027年将趋于"平衡",2028年则可能转为短缺。
  • 自住房市场如今已一分为二。 6月成屋销售折年率降至409万套,房价创历史新高,湾区豪宅热潮由IPO前财富驱动,而太阳带的卖家则将报价下调10万至15万美元。
  • 利率受美联储而非油价左右。 尽管就业数据不及预期、油价出现飙升,30年期利率仍维持在6.5%至6.75%左右。7月的美联储会议将是下一个真正的催化剂。

本周新动态

一家上市公寓REIT用扎实的数据佐证了"租房一代"的叙事。 在Nareit REIT Report节目《Multifamily REIT UDR CFO on Adopting Monthly Dividends, Record Low Turnover》节目中,UDR首席财务官Dave Bragg(一位在REIT Week发言的运营者)表示,居民换租率已降至约每年40%,低于十年前50%以上的水平,而目前搬离的租客中只有约5%是为了购房搬走,低于10%至15%的长期均值,更远低于2004至2007年间超过20%的峰值。他的直白结论是:按照UDR的测算,"相对于独栋住宅自有,租公寓这一主张目前处于本世纪最强的水平。"通俗地说,高抵押贷款利率与高房价正将潜在购房者困在租赁市场中,而这正是公寓房东们求之不得的顺风因素。Bragg还表示,UDR目前资金的最佳用途是回购自家股票,因为公寓REITs的交易价格低于其物业本身的价值:"在Main Street上以每一美元卖出100美分的资产,再在华尔街以每一美元80美分的价格回购股票。"

运营商们公开宣称多户住宅已经见底。 在The Cashflow Project节目《How AI and Data Are Shaping Multifamily Investing with Neal Bawa》节目中,运营商Neal Bawa精确描述了当前的痛点:入住率已从正常的95%至96%降至93%至94%,过去12个月租金增长基本为0%(而2022年为15%),入住"让利"(房东用来吸引租客的免租期)已延长至两到三个月,如今连品质较低的物业也开始如此。但他认为局面正在反转:全美每年新建公寓不足30万套,而需求接近50万套,这预示着一场他预计将在2028年前后出现的短缺。在Street Smart Success节目《726: Has Multifamily Hit A Bottom?》节目中,一位资深运营商将这轮过剩放到了历史坐标中:开发商在2024和2025年每年交付约100万套公寓,大约是历史350,000至450,000套常规节奏的三倍:"所有人都在争先恐后地抢在见底之前,抓住每一块租金收入。"他的判断是:"我真的相信这就是底部",目前每平方英尺价格较峰值下跌约20%至25%。

一位大型机构配置方也持同样观点,并指出旧金山正在领跑。 在Monetary Matters with Jack Farley节目《The Real Estate Cycle Is Turning | Josh Pristaw》节目中,Clarion Partners的Josh Pristaw(其管理约120亿美元公寓资产)表示,部分市场价格较峰值已下跌逾20%,但在旧金山,其投资组合的租金在剔除逐渐到期的让利因素后,已从底部反弹约20%,这主要由AI行业招聘驱动。纽约正因缺乏新增供应而上涨,即便是"表现极差典型代表"的奥斯汀,也已"从下行市场转变为改善中的市场"。不过就全国而言,新签租约整体仍大致持平。

购房市场以一种极其鲜明的方式一分为二。 在CNBC的Closing Bell Overtime节目《Chips Trade Back On 7/9/26》节目中,Compass首席执行官Robert Refkin(旗下约有34万名经纪人)表示,6月成屋销售较5月下降2.4%,折年率为409万套,同比增长2.8%,房价处于历史新高,而今年库存仅增长约1%。他称2025年是"确凿无疑的底部",并预计2026年成屋销售约为420万套,高于去年的400万套:"不是英雄式的增长,而是缓慢而稳定的增长。"最令人瞠目的细节出现在高端市场:2026年上半年,湾区共有144套住宅以高于报价100万美元以上的价格成交,而去年同期仅为8套(增长了18倍),买家正抢在Anthropic和OpenAI上市之前入场,据报道甚至有一位卖家愿意接受OpenAI和Anthropic的私募股份作为付款方式。Refkin坦言,"在高端市场之下……我们目前看不到那么多的需求",这是一个教科书式的K型市场。

而在这个K型分化的另一端,则是"崩盘式定价"。 在Thoughtful Money节目《'Crash Pricing' Setting In As Distressed Home Sellers Capitulate》节目中,来自Reventure的数据分析师Nick Gerli(长期看空,观点需谨慎权衡)表示,购房需求指标(成屋销售、待售房屋、房贷申请)依然停留在2008至2009年的低谷水平,"某种程度上的萧条"。他目前在太阳带与山地西部地区发现了不少挂牌房源,报价较两三年前的成交价低了10万到15万美元,在售房源数量创下2012年以来的新高。他给出的最引人注目的数据是:2025年新发放房贷的平均债务收入比达到39.6%,高于2006至07年泡沫时期38.7%的峰值,这提醒人们,即便在收入有据可查的情况下,"放松的信贷标准"正在悄悄让今天的购房者承受更大压力。

多空辩论

本周的市场基调整体是多空并存的,但从租赁那扇门还是购房那扇门走进去,天平会向不同方向倾斜。

多头观点(在公寓领域论据充分)。 供应浪潮正在破裂。新公寓建设已断崖式下滑,交付量正在逐步减少(速度较慢,因为项目本身周期较长),甚至连设计阶段的早期先行指标也在转向:Brian Burke在On The Market节目《Commercial Real Estate Is Quietly Setting Up for a Decade-Long Bull Run》中提到建筑设计账单指数(Architectural Billing Index)正在下行。人口结构也提供助力:Pristaw指出,未来十年,处于组建家庭黄金年龄段(35至49岁)的人群将增加约650万至1000万人。而可负担性天花板持续将租客锁定在租赁市场,这一点直接印证了UDR的数据。Burke的框架是:这是50年来第三次两位数的商业地产调整,而前两次(2009年及1980年代)分别开启了一轮长达十年以上的牛市,因此"不必非要精准抄在最底部"。

空头观点(依然真实存在,且在自住房市场表现得最为响亮)。 据Gerli所言,购房需求确实低迷,而且可能会持续多年之久,叠加创纪录的债务负担以及消退极为缓慢的"利率锁定效应"。Street Smart Success警告称,公寓领域"史上最严重的止赎/债务重组周期"仍在前方:在凤凰城100笔陷入困境的交易中,几乎没有一笔真正进入止赎程序,因为业主和贷款方都在悄悄拖延。太阳带的供应过剩尚未完全出清:Nic Espanet在Flex Forward节目《Nic Espanet - July 2026 Update》节目中表示,他在休斯顿和阿灵顿的公寓仍在"降低租金或维持负租金增长以保持满租",而2021至2022年间收购的资产,如今账面价值较收购成本低20%至40%。

坦诚的综合判断是:在租赁一端,本周多头的论据更占上风,"已经见底"的合唱声出乎意料地响亮,而且大多来自那些真正身处其中、有切身利益的运营商。在购房一端,市场确实呈现分化,你身处何地决定了你正处在繁荣之中还是崩盘之中。

值得关注的个股

UDR是本周最具可操作性的运营商案例。转向按月分红更多是面向散户投资者的营销举措,但其实质在于资本配置:管理层正在净卖出物业、净回购自家股票,这是一个明确的押注——公开市场正在低估公寓资产,而2027年的租金复苏即将到来。Bragg还提到了AvalonBay与Equity Residential这桩待完成的并购,将UDR定位为利润率更高、规模已经形成的替代选择,随着行业整合升温,这一点值得持续关注。Compass则是观察交易量与豪宅市场走势的窗口;Refkin提出的约400万套成屋销售的"刚需搬迁市场"底线("5D":尿布、毕业证、钻石、离婚、死亡)是一个衡量成交量究竟能萎缩到何种程度的有用思维模型。此外还有一个针对个股的提示:在Chrisman Commentary节目《7.8.26 Prepayment Data》节目中,Robbie Chrisman指出Lennar正卷入佛罗里达州的一起诉讼,涉及一支美洲原住民部落,案由是相关住宅据称建在部落土地上、目前已不适宜居住,这一陈年旧事正在"持续发酵,并影响股价"。本周没有任何上市住宅建筑商发布经营层面的评论;各大建筑商将在7月晚些时候公布业绩,因此订单/促销数据将是下一个真正的催化剂。

关联影响

  • 机构MBS/抵押贷款REITs(NLY、AGNC、MFA、RITM): 提前还款速度依然"异常稳定":据Chrisman数据,房利美30年期债券的提前还款速度环比仅上升2%,达到8.4%的CPR,而只有约7%的30年期借款人具有再融资动机。缓慢的提前还款速度与具有韧性的抵押贷款利差,对机构MBS的持有收益构成支撑,但7月的美联储会议仍是决定性变量。
  • 抵押贷款发放机构/产权公司(RKT、UWMC、PFSI、COOP、FAF、FNF、STC): 利率维持高位、再融资业务陷入停滞,业务量继续保持低迷。HousingWire指出,UWM"在失去Two Harbors这笔交易后,情况反而可能变得更好"。在利率明显走低之前,产权与放贷业务将持续处于业务量匮乏的状态。
  • 建材与家电(开利、Lennox、特灵、玛斯珂、莫霍克、惠而浦、宣伟、Builders FirstSource): 本周没有直接的运营商评论,但新公寓开工量的崩跌以及独栋住宅开工量的持平,对与新建工程挂钩的产品需求而言是明确的逆风因素;维修与翻新业务仍是相对更稳健的一环。
  • 家居装修(HD、LOW、FND、TSCO): 本周仅有交易台层面的讨论浮现(Home Depot被作为图表形态讨论,而非基本面),除了同样疲软的换房率大背景外,本周没有值得据以行动的新信息。
  • 土地开发商与建筑商: 公寓供应的崩溃以及Gerli所提到的太阳带地块供应上升,共同指向应对供应过剩的太阳带都市圈土地价值保持谨慎;反面则是,多年持续的建设真空期最终会让一切收紧。
  • 预制房屋、学生公寓与养老住宅: Pristaw信念最强的判断是养老住宅:美国每天约有1万人年满80岁,这意味着未来15年每年需要约12.5万张新床位,而当前的项目储备仅接近2.5万张(这一点对Sun Communities等公司以及养老住宅运营商具有参考意义)。
  • 具有住房/商业地产敞口的地区性银行: 运营商多次描述贷款方处于"展期加装糊涂"模式:三年期展期、降息,甚至10%的贷款打折,以维持多户住宅贷款"正常履约"的表象。这在短期内有利于账面观感,但风险仍在银行账目中持续消化;需持续关注多户住宅贷款集中度较高的地区性银行。

本周变化

上周的图景——就业数据疲软、建筑商持续降价、公寓供应断崖隐现在望——依然成立,但有两点变得更加清晰。第一,"多户住宅已经见底"这一论点本周从理论走向了运营商群体近乎一致的共识,而且我们首次从一家上市REIT首席财务官(UDR)口中听到这一判断,并附带了具体的换租率与定价数据,再加上一位大型机构业主给出的旧金山上半年约20%的租金复苏数据。第二,自住房市场的分裂变得更加鲜明:一位Compass首席执行官将2025年称为确凿无疑的底部,并描述了一场由AI驱动的湾区狂热,与此同时,一位看空的分析师则在记录太阳带地区六位数的降价幅度。利率方面变化不大,仍维持在6.5%至6.75%左右,依旧受制于美联储而非油价,7月底的议息会议目前显然是下一个催化剂。