Newsletter · · Ashutosh Agarwal

AI接管房贷承销与多户住宅租赁的后台 - Vertical Spotlight - 2026年7月14日当周

2026年7月14日当周的创业与风险投资通讯。本期Proptech与建筑垂直行业聚焦中,AI从演示走向了房贷承销、房源挂牌、租金比对与租赁通话的实际生产环境,来自Newrez、Atlas Invest、Ocusell、Funnel和FLEX的创始人们都异口同声地强调人类仍将留在决策回路中,与此同时,一场关于AI成为入口后房源数据归属权的门户大战仍悬而未决。

Vertical Spotlight

2026年7月14日当周:AI接管房贷承销与多户住宅租赁的后台

本周房地产行业的AI故事,主角不是机器人,也不是自动驾驶住宅。而是软件正悄悄接管文书工作、承销、房源挂牌、租金比对、文件审核、租赁通话,与此同时,几乎每一位登台的创始人都坚持强调:人类哪儿也不会去。

本期覆盖2026年7月7日至14日发布的播客。这是我们轮播垂直系列中的Proptech/建筑期。

在开始之前先简单说明一下本期的覆盖范围:本周报道最丰富的领域是房地产与proptech技术、房贷、经纪与房源挂牌,以及多户住宅运营。纯粹的硬核建筑(工地机器人、预制、contech)在播客中着墨很少;最接近的是楼宇系统软件(见下文Entech部分)以及一款面向建筑文件的"AI图纸审查器"演示。因此本期偏向proptech,建筑角度只在出现时提及,不做勉强的凑数。

全景扫描

如果你本周听了十几档房地产播客,你会一遍又一遍听到同一个词组:"agentic AI"(智能体式AI)。用大白话说,就是不只回答一个问题,而是替你完成一项多步骤的工作:调取文件、核对数字、填写表格、起草报告,最后把最终决定交给人类。一年前,这类东西大多还只是演示品。本周,它们已经投入实际生产,附带真实的名字和真实的数字。

贯穿全局的主线是:AI正在吞噬房地产行业的后台。不是销售人员,不是经纪人,而是他们背后那些繁琐的苦活。本周有几个数据点让这种转变变得具体可感:

  • TD Bank用其首个智能体式模型将房贷预批准时间从15小时缩短至3分钟,自1月起已投入实际运行,"不是试点项目"。
  • Rocket将房贷文件处理时间从10小时压缩到2分钟,每天处理2000份文件包,每份约75页。
  • 一位拥有10亿美元投资组合的多户住宅投资者已将其租金比对完全自动化,如今只需约700美元的AI token费用,就能搭建出麦肯锡级别的仪表盘,而不再是耗费数万美元、耗时数月。
  • 某物业管理呼叫中心在启用AI接听系统后,潜在客户来电的漏接率从45%降至仅4%。

第二个更为低调的主题,是业界对炒作集体报以耸肩。Jake Heller运营着一个拥有764名成员的商业地产运营者社区,他警告说,充斥市场的许多"AI工具"其实只是ChatGPT的薄层"包装","没有护城河",运营者们正被"虚假生产力"自欺欺人——感觉忙碌高效,却没有任何可衡量的结果。他的建议——房贷科技顾问Allen Pollack等人也表示赞同——是真正的钱都藏在枯燥、重复的行政工作里,买任何东西之前都应该先定义基线和KPI。

而在这一切之下,始终潜伏着一场真正攸关生死的争夺战:当AI成为人们搜索住房的方式后,房源数据究竟归谁所有,也就是所谓的"门户大战"。详见文末的辩论环节。

现在,来看看值得关注的公司。

值得关注的公司

Newrez:同时重新布线承销与贷后服务的贷款机构 在Power House节目中,Newrez总裁Barron Silverstein讲述了本周最完整的"全业务线AI"故事之一。Newrez投资了HomeVision,这是一个AI承销平台,最初以强大的估值产品起步,如今已能同时审视收入、资产和信用。在贷后服务方面(即成交后30年内对贷款的持续管理),公司正转向"AI原生"操作系统Valen。令人瞩目的数字是:Newrez从2025年第一季度开始将425万笔贷款迁移至Valen,预计能在"两年之内"完成——按Silverstein的说法,这项工作放在十年前需要三到四年的苦干。他对就业问题的表述是本周反复出现的主题:"我们永远不会摆脱人类在环……人类在环永远不会消失。" 他认为,AI负责准备和整理工作,让承销人员拿到一份已验证、缺口已标出的文件后再做最终判断。(Newrez也是最早允许借款人将加密货币和以加密货币为抵押的ETF计入房贷资格审核的大型贷款机构之一,这是另一个独立但颇能说明问题的信号,显示行业标准正被以多快的速度重新划定。) (Power House,《AI won't replace LOs, but it will redefine them》,2026年7月9日)

Atlas Invest:商业过桥贷款的当日条款清单 本周最令人印象深刻的contech相关搭建,来自Atlas Invest联合创始人兼CEO Tal Shahar,他做客了The Best Ever CRE Show节目。Atlas面向多户住宅、混合用途物业和公寓提供最高1500万美元、期限最长两年的过桥贷款(一种短期房地产贷款,通常用于业主翻修或重新定位物业期间)。让身为贷款人的主持人为之一振的卖点是:在真正的商业交易中实现当日出具条款清单、当周完成成交。Shahar表示,他们用"三年、不到2000万美元"就构建了整套承销、发放和贷后服务系统,而"在AI出现之前,这可能需要数年时间,大概率超过1亿美元"。该系统使用多个AI智能体,其中一个会像分析师一样在谷歌地图上"逛来逛去",判断某处物业究竟是坐落在漂亮的滨水区,还是"紧邻一个问题相当严重的区域"。对于每个人都会提出的担忧——幻觉(即AI自信满满地编造事实),Shahar介绍了他们让两个模型并行运行、互相核查的做法("对抗式复核"),再加上一层治理机制,把置信度低于90%的内容标红,并附上确切来源和引用。AI能在5到10分钟内写出一份完整的承销报告,人类再花约10分钟审核。他毫不含糊地表示人类会留下来:"未来两年内,我们不认为会把人类从环节中剔除。" 有一位借款人在不到四天内完成了一笔350万美元贷款的成交,起初根本不相信这能行得通,几个月后又回来再借了350万美元。 (The Best Ever CRE Show,《LTVs, Minimizing Hallucinations in AI, and Achieving Same-Day Real Estate Loans ft. Tal Shahar》,2026年7月13日)

Neal Bawa / Grow Capitalist:靠"氛围编程"打理10亿美元多户住宅组合 在The Cashflow Project节目中,Neal Bawa(Grow Capitalist和Multifamily University的CEO,管理着横跨10个州、规模达10亿美元的投资组合)带来了本周最接地气、也最执着于成本的AI实操演示。他的公司运行着"智能体式"AI:新物业信息进来后,AI会从邮件中提取信息、重命名文件、提取租金明细表、进行初步承销,并在人类插手之前就把一份Google表格丢进Slack。对创始人们来说最亮眼的细节是:他通过"氛围编程"(vibe coding,即用大白话描述自己想要什么,让AI来写代码)在一台每月45美元的服务器上搭建了实时仪表盘,使用的是中国模型DeepSeek,原因是它每个token的价格"只有Cloud或OpenAI的十七分之一"。这些仪表盘通过API密钥,直接从主流物业管理平台Entrata、AppFolio和Yardi拉取实时数据,并根据获客响应速度、从线索到预约的转化率等指标,对他名下的物业进行相互排名。他有一句令人难忘的话:"我从没见过物业经理被扒得这么干净过。" 因为仪表盘会暴露出无人能狡辩过去的业绩不佳。关于自建还是外购的经验教训是:他说过去需要"数万美元、数月时间"的工作,如今"半小时"就能完成,费用大约是"700美元的中国DeepSeek token",而这些应用是由菲律宾的行政人员搭建的,他们的时薪只有7美元,并非程序员。(他还提到,租金比对自动化直到一款名为Manus的工具成熟后才真正变得好用,他声称这款工具"被Facebook以20亿美元收购"。) (The Cashflow Project,《How AI and Data Are Shaping Multifamily Investing with Neal Bawa》,2026年7月8日)

Ocusell:消灭房源重复数据录入 在Doorify Real Estate Podcast节目中,Ocusell的Patrick Brossart解释了一个毫不光鲜却非常真实的痛点:一名经纪人要把同一处房产挂到多个MLS(Multiple Listing Services,即区域性待售房屋数据库)上,就得把同一批数据重复录入五次。Ocusell的"List Everywhere"功能通过一家合作伙伴(Real Reports,接入65个以上的数据库)调取公开记录,自动填充60到70个字段,随后使用Raspi AI重新排序房源照片、撰写公开说明文字并为照片打标签以丰富房源信息,仅凭图片就能为一套独栋住宅填充超过100个数据点(无论经纪人是否记得,它都会标出竹地板或后院的凉亭)。Brossart反复强调的一条坦诚提醒,对整个品类都适用:"AI应该是你的初稿,永远不该是你的定稿。" Ocusell最近还推出了第三条产品线Ocusell Build,面向那些难以把新建房源挂上MLS的建筑商——这是本周为数不多的真正与建筑相关的切入点之一。 (Doorify Real Estate Podcast,《How Doorify and Ocusell Are Making MLS Listings Easier with Patrick Brossart》,2026年7月8日)

Funnel:替公寓楼接听电话的AI 在Multifamily Unpacked节目中,Funnel的企业咨询顾问Katie Harman分享了本周最干净利落的前后对比案例:某客户原本会漏接45%的潜在客户来电,在上线Funnel的AI联络中心后,漏接率降到了4%。更宏观的议题是变革管理——Funnel的模式是可定制的,运营者可以自行调配人类与AI的比例(例如白天由人接听,下班后由AI接管)。Harman所阐述的理念,如今已成为行业的共同口径:"AI的存在是为了辅助和增强团队与人类,而不是取代他们。" 她对那些向大型运营商推销的创始人提出的实用警告是:如果没有实际使用技术的现场团队认可,技术就会失败,"即便是小玩家,也是这个大梦想的一部分"。 (Multifamily Unpacked,《Inside the Funnel, Katie Harman, Centralization, change management, and the human side of AI》,2026年7月9日)

AI for CRE Collective:工具大爆炸(以及泥沙俱下)的实地指南 AI for CRE Collective创始人Jake Heller做客The Real Estate Investing Club节目,担任本周指定的"怀疑派兼热情派"。他的社区拥有764名成员,以及一个约含700款商业地产AI工具的数据库。他点名了一些确实有效的工具:Terracotta(帮助经纪人更高效地进行陌生电话拓客与寻客)、Prophetic(收购与寻客,"很多全国性住宅建筑商刚刚开始使用它们"),以及pillar.codes(选址寻源,经纪公司JLL的一位朋友用它找到了"我这辈子可能要成交的最大地块之一",一笔数据中心交易)。还提到了其他工具:acres.com、Capitalize.io、Henry、Lev,以及用于邮件的Instantly。他的团队每周三都会发布一款新工具的演示;本周的是一款AI图纸审查器,能在审批官员驳回之前,预先审查建筑文件中的可施工性与协调性问题——这是实实在在的成本节约,因为在图纸搁置期间,持有成本(利息、税费、建筑师费用)可能高达"每月3万美元"。但Heller也直言不讳:"AI将取代人类这整套说法,被大大夸大了。" 他最看好的是"枯燥、重复的行政事务",并警告说大多数工具不过是"没有护城河"的"包装壳",他坚持认为运营者必须设定基线和可衡量的KPI,否则就会淹没在"虚假生产力"之中。 (The Real Estate Investing Club,《The AI Trick Smart CRE Investors Won't Shut Up About with Jake Heller》,2026年7月8日)

FLEX:租金弹性这一品类,如今已是AI原生公司 在Multifamily Collective Podcast节目中,FLEX的"首席布道者"Brad Robbins讲述了一家开创了一个全新品类的公司的创业故事:把租户每月一次性的大额房租,拆分成更小的多笔付款,通过B2B2C模式销售(FLEX与物业管理方合作,由物业管理方将其提供给住户)。对于一家成立大约七年的公司来说,其规模令人瞩目:合作管理公司超过3500家,与逾1100万套单元实现集成(可触及的规模是这一数字的两倍以上),以及370亿美元的已处理支付额。在AI方面,FLEX举办了一场为期一天的全公司黑客松,从高层管理者到初级员工,人人都学习了Claude Code,Robbins表示AI让他们能够"更快地交付功能",并能针对每个市场量身定制销售话术,但他的结语与其他所有人如出一辙:"无论一项技术多么令人惊叹、多么强大,都永远无法取代真正的人际联结。" (Multifamily Collective Podcast,《The Future of Rent Is Flexibility, A Podcast Palooza Edition with FLEX》,2026年7月7日)

Entech:本周最接近真正建筑科技的一家 对于那些冲着建筑物和硬件而来的听众,Building HVAC Science节目没有让人失望。Entech(一家成立近30年的公司,如今业务覆盖纽约市、芝加哥和波士顿约10000栋建筑)的Heather Zoberman描述了如何把老旧的多户住宅供暖系统从"定时器"时代拽出来。她说,许多大型建筑至今仍由一个简单的定时器控制,"锅炉开两小时,关半小时",导致公寓过热,直到冬天租户不得不打开窗户散热:"你实际上是在花那么多钱去给马路取暖。"Entech的系统将专有硬件、射频无线传感器(安装在约25%的建筑区域,每个只需五分钟安装),与配备监控团队的云端分析结合起来,使建筑从被动响应转向预测性控制,正如她所说,"华氏53度、有风的一天,和华氏53度、晴朗的一天并不一样"。它甚至能揭示隐藏的问题,比如地下一条"每天泄漏一千加仑"的回水管道。其商业驱动力来自监管:纽约市的Local Law 97碳排放法规如今进入首个申报年,不合规将面临罚款,因此这项升级是通过节能来收回成本,而非单纯的合规支出。 (Building HVAC Science,《EP278 From Boiler Timers to Predictive Control: Smarter Heat for Multifamily Buildings with Heather Zoberman from Entech》,2026年7月10日)

房贷科技动态:一连串附带硬核数字的实名发布 Allen Pollack在Lykken on Lending节目中的每周科技板块,在两期节目里塞进了比其他任何地方都更具体的产品新闻:

  • TD Bank:借助其首个智能体式模型,将预批准时间从15小时缩短至3分钟,自1月起投入实际运营。
  • LoanLogix推出了Loan Beam Broker Portal,把此前仅供大型机构使用的自动化收入计算工具,交到了独立房贷经纪人手中。
  • Mismo发布了FRAME(负责任AI与房贷生态系统框架),这套治理工具包的核心信息是:"即便贷款机构并不拥有该AI模型,他们仍要对结果负责。"
  • ATTOM从零开始、以AI优先的方式重建了其自动估值模型(AVM,一种估算房屋价值的软件),在9800万套房产中实现了2.9%的中位误差率,其中超过80%的估值与实际成交价的偏差在10%以内。
  • First American在其产权平台中直接加入了AI助手,补齐了房贷流程的"最后一环"。
  • Trust Engine将AI驱动的借款人指导和贷款比较功能引入Encompass(一款主流贷款发放系统),原本"最长需要一小时"的比较,如今"几秒钟"即可生成。
  • Palantir与Motor建立合作,正在Freedom Mortgage试点,利用Palantir的"本体论(ontology)"把放贷指南转化为可审计的规则,并编排智能体式工作流。
  • Rocket Close将文件处理时间从10小时压缩到2分钟(与AWS的生成式AI中心共同构建)。Pollack的提醒值得对任何受监管的垂直行业重复一遍:如果不核实错误率,速度毫无意义,"仅仅说自己两分钟内处理完了,并不代表每个'i'都点上了,每个't'都划上了"。

(Lykken on Lending,《AI Is No Longer Coming, It's Already Transforming Mortgage Lending》,2026年7月8日,以及《AI Is Rewriting Mortgage Lending Faster Than Anyone Expected》,2026年7月13日)

新的入口:Kelley Blue Book、Zillow Pro、Keloid 两档节目捕捉到了AI如何重塑房屋搜索起点的变化。在HousingWire Daily节目中,Tracy Velt和Sarah Wheeler分析了Kelley Blue Book推出的房屋估值平台(与估值科技公司True Footage合作),该平台以订阅方式在10个州向经纪人出售卖家线索——这是一个消费者信赖的汽车品牌,直接瞄准了Zillow的地盘,同时谷歌(通过House Canary、comehome.com和eXp)也在展示房源,甚至Bed Bath & Beyond还收购了Fathom Realty。在HAR On The Move节目中,HAR团队报道了Zillow Pro,如今已在全国推广,测试阶段就有近2万名经纪人参与,可触达Zillow平均每月2.35亿的用户,其AI"疑似将挂牌(likely-to-list)"功能能标记出看起来准备好交易的老客户。最具前瞻性的是Keloid(联合创始人Philippe Wellens),它让房产描述能被AI智能体原生读取,使叙事性细节——比如"一栋由特定建筑师设计、建于70年代、外观时髦的建筑"——变成可被搜索的数据,而不只是营销修辞。正如HAR主持人所说,随着房屋搜索走向自动化,"AI不只会读取你房源里的数据……它还会读懂这栋房子的故事"。 (HousingWire Daily,《Kelley Blue Book launches real estate platform》,2026年7月8日;HAR On The Move,《HAR OTM Insights Episode 148》,2026年7月10日)

一场辩论

当AI成为入口后,房源数据到底归谁所有?

本周节目中最尖锐、也最悬而未决的一场论战,来自@properties Christie's International Real Estate(现已并入Compass)的创始人兼联席CEO Thad Wong,他做客了RealTrending节目。如果问他哪股力量最可能重塑这个行业,他毫不迟疑:"目前为止是门户大战……如果你还没清醒,该醒醒了。" 他这样界定其中的利害:"这正是我们行业的关键时刻:要么由经纪人、经纪公司和地方非营利MLS推动有利于消费者的竞争,要么就是Zillow赢。"

他用来证明私有门户挤压整个行业并非空谈的证据是:在纽约,Zillow旗下的StreetEasy已经主导了租赁房源市场,Wong说,自从Zillow"逐个经纪人、逐家经纪公司地推进,拿下了所有信息源"之后,挂一套出租房源的成本已从每天约1美元涨到每天8美元,约每月240美元。他提出的解决方案是建立一个对经纪人保持中立的全国性MLS,借鉴加拿大的体系,资金来自经纪人本就在缴纳的会费,他还认为,当NAR(全美房地产经纪人协会)多年前出售realtor.com时,整个行业错失了最好的机会。他表示,唯一有理由反对全国性MLS的一方,"大概就是Zillow"。

这之所以是一场真正的辩论,而非已成定局的结论,原因在于:在Wong的叙述中,AI是一把双刃剑。一方面,他认为AI会让人类经纪人变得更有价值,而非更没价值——"我不认为它会以任何方式淘汰经纪人……AI将帮助个性化服务实现规模化",而拥有最佳情商和沟通技巧的经纪人会胜出,因为在购房过程中"很难靠技术去化解焦虑"。另一方面,正是同一个AI让数据之争变得迫切:如果ChatGPT或谷歌能够抓取每一条房源信息,并成为消费者的起点,那么MLS作为中立"真相来源"的角色便会突然被推上风口浪尖。HousingWire Daily的Velt直接说出了这种担忧:房屋搜索可能会变得像汽车购物那样零散混乱,"所以我希望,经过这一切之后,我们最终得到的是给消费者带来更好的体验,而不是更差的体验"。一些MLS(California Regional、Northstar)已经在自建AI基础设施,试图守住"第一信息源"的地位。

留给创始人和投资者的悬而未决的问题是:持久的价值究竟藏在拥有数据和入口之中(也就是Zillow、谷歌乃至如今的Kelley Blue Book都在争抢的门户/聚合平台打法),还是藏在拥有关系和工作流之中(从Newrez到Funnel再到@properties,几乎所有人都在押注的面向经纪人与经纪公司的工具)?本周,双方阵营都在真金白银地下注,仿佛自己才是正确的一方,而答案将决定,当AI重塑房屋买卖的方式时,究竟谁能捕获这些价值。

轮值系列下一期:法律。